Макроекономічні показники України
2013 рік
• Зростання ВВП: -0.8%
• Інфляція: 0.5%
• Безробіття: 8.0%
2012 рік
• Зростання ВВП: 0.2%
• Інфляція: -0.2%
• Безробіття: 8.1%
2011 рік
• Зростання ВВП: 5.2%
• Інфляція: 4.6%
• Безробіття: 8.6%
Зворотній зв'язок
Замовити
загрузка...

Головна:Договор дольової участі в строительстве

СПбГУ

Юридичний факультет.

Кафедра громадянського права.

Курсова работа

По темі: Правові проблеми кваліфікації договору дольової участі в сторительстве

Выполнил:

Студент 3 курсу, 2 потоку, 3 группы

Туманов Дмитро Юрьевич

Перевірив: к.ю.н. Дроздов Ігор Александрович

Санкт-Петербург, 2003.

План: Введение…………………………………………………………3

Глава I

1. Загальна характеристика договору дольової участі у будівництві …………………………………………..………5

Глава II

2. Проблеми кваліфікації договору дольової участі у будівництві …………………………..………………………15 2.1 Співвідношення договору дольової участі у будівництві договору купли-продажи…………………….………………15 2.2 Співвідношення договору дольової участі у будівництві договору підряду. …………………….……………………..19 2.3 Співвідношення договору дольової участі у будівництві договору простого товарищества…………………………..21

Заключение……………………………………………………….24

Список використаної литературы…………………………25

Введение.

В умовах різкого переходу не від системи централізованого державного фінансування житлового будівництва й зміни економічної ситуації країні мали з'явитися нових форм залучення засобів у будівництво. З початку 1990-х це запитання зважився використанням так званого договору дольової участі у будівництві. У цьому нову форму відносин мала поруч переваг тоді як прямий купівлею житла на первинному і вторинному ринку – це: - поетапна оплата (здебільшого) - видатки придбання житла при пайову участь, зазвичай, нижчою від ринкової вартості готового житла на 10-30% - можливість врахування інтересів дольщика при плануванні житлового приміщення. Для забудовника ж договір дольової участі у будівництві також представляє значний інтерес, що навіть пояснюється його практична поширеність, оскільки дозволяє ефективно акумулювати кошти великої кількості інвесторів. Об'єднуючи різні за величині вклади приватних осіб, забудовнику вдається сформувати достатні на будівництво фінансові активи. Отже, пайова участь у будівництві вийшло першому плані по порівнянню з усіма іншими формами фінансування будівництва житла: такі як довгострокове і короткострокове банківське кредитування, іпотечне кредитування тощо. [1] Але така зручна форма залучення коштів у будівництво має низку певних проблем. Передусім це недоліки законодавства, протиріччя, та прогалини у правових актах про пайову участь будівництві, що породжують помилки та юридичні недоробки під час укладання відповідних договорів, що, своєю чергою, веде до чогось великого збільшення арбітражних суперечок у цій сфері господарську діяльність. Саме через нормативної неврегульованості цих відносин також виникає друга, основна, проблема – проблема кваліфікації правової природи відносин дольової участі в строительстве.

Глава 1.

Загальна характеристика договору дольової участі в строительстве.

За договором дольової участі у будівництві один бік (Забудовник) зобов'язується у призначений договором термін побудувати певний об'єкт нерухомого майна чи організувати його будівництво (реконструкцію) і передати частину спорудженого об'єкта (частку) боці (Дольщику) для оформлення права власності Дольщика частку як у новостворене нерухомого майна, а Пайовик зобов'язується вчасно здійснити капітальні вкладення будівництво (фінансувати будівництво) об'єкту і прийняти земельну частку про нем.[2]

Договір дольової участі у будівництві можна зарахувати до договорами, які й передбачені цивільного законодавства, але спеціально не регламентовані. Практичне існування договору часткового участі у будівництві зумовлено принципом свободи договору, в відповідно до цього боку можуть укласти договір як передбачений, не передбачений законом або іншим суб'єктам правовим актом (ст. 421 ДК РФ). Основними джерелами правовим регулюванням дольової участі в будівництві є Цивільний кодекс Російської Федерації (ДК РФ), і його перша частина, Житлового кодексу РРФСР (ЖК РРФСР), федеральні закони від 25.02.1999 р. № 39 «Про інвестиційної діяльність у Російської Федерації, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень» (Федеральний закон про інвестиційної діяльності), від 24.12.1992 р. № 4219-1 «Про основи федеральної житлової політики», від 21.07.97 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрації прав на нерухомого майна і операцій із ним» (Федеральний закон про державної реєстрації речових), інші нормативні акти. Договір дольової участі у будівництві є взірцем консенсуалъного договору. Консенсуальные договори вважаються ув'язненими з моменту досягнення сторонами угоди з всім істотним умовам договору. Відповідно, після підписання договору боку вправі вимагати друг від друга належного виконання договору. Договір дольової участі у будівництві є двостороннім договором (взаємним договором), тобто. договором, яким кожна сторона є правничий та обов'язки. Пайовик зобов'язаний здійснити фінансування будівництва, а Забудовник зобов'язаний організувати будівництво об'єкту і передати Дольщику його. Договір дольової участі у будівництві за своєю природою є возмездным, тобто. договором, яким сторона повинна щось одержати плату чи інше зустрічну надання за виконання своїх зобов'язань (п. 1 ст. 423 ДК РФ). Пайовик зобов'язаний здійснити фінансування будівництва й на цьому підставі Забудовник передає йому його. Договір дольової участі у будівництві має бути укладений у дуже простій письмовій формах (ст. ст. 160-162 ДК РФ). Федеральний закону про державної реєстрації речових визначає, що договір може бути складено у вигляді одного документа, підписаного сторонами. За бажання сторін договір то, можливо зроблено у нотаріальної формі, що дає певні переваги: 1) при посвідченні угоди нотаріус перевіряє правильність оформлення документів Забудовника; 2) по нотаріально завіреному договору простіше й дешевше зареєструвати право собственности.[3]

Структура взаємин у пайовому будівництві. У будівельній ланцюжку можна назвати дві групи відносин. До першої відносин входять відносини, які регламентують технічну бік будівельного процесу: — відносини Забудовника і власника земельних ділянок; — відносини Забудовника і подрядчика-проектировщика; — відносини Забудовника і генеральному підрядчику; — відносини генеральному підрядчику і субпідрядників. По-друге групу відносин входять відносини, які регламентують майнову бік процесу будівництва: — відносини Забудовника і інвестора (Дольщика);

— відносини Дольщика і користувача об'єкта капітальних вложений.[4]

Вказані вище відносини доцільно розглянути по стадіям здійснення інвестиційного будівельного проекту. Почати з першої групи отношений.

Спочатку Забудовник здійснює пошук земельних ділянок під будівництво. Після закінчення переговорів із власником земельного ділянки Забудовник становить інвестиційний проект — обгрунтування економічної доцільності, обсягу й термінів здійснення капітальних вкладень, зокрема необхідна проектно-кошторисну документацію, розроблена відповідно до законодавством РФ і затвердженими в установленому порядку стандартами (нормами і правилами), і навіть опис практичних дій зі здійсненню інвестицій (бізнес-план). Для підготовки проектної документації Забудовник укладає договір підряду з проектувальником. Проект проходить стадію узгодження як у державних органах.

Під інвестиційний проект Забудовник отримує земельну ділянку. Власник земельних ділянок може передати їх у власність, постійне користування чи оренду. Земельні ділянки, перебувають у державної власності, зазвичай видають у аренду.

Потім, під інвестиційний проект Забудовник починає залучати капітальні вкладення інших інвесторів, зокрема за договорами часткового участі у будівництві. Цей процес відбувається починається з складання інвестиційного проекту й часто затягується досі його остаточної реализации.

Забудовник укладає договір будівельного підряду з підрядчиком. Підрядчик вправі привернути увагу до виконання своїх зобов'язань інших (субпідрядників). І тут підрядник виступає у ролі генерального підрядчика (ст. 706 ДК РФ).

Генеральний підрядник і субпідрядники готують будівельний майданчик і будують фундамент вдома (починають нульової цикл).

По виконанні всіх етапів робіт генеральний підрядчик приймає об'єкт за актом сдачи-приемки у субпідрядників. Генеральний підрядник що з субпідрядниками за актом здає будинок Забудовнику та ініціативною робочою комісії. Закінчується перша група відносин здаванням будинку у експлуатацію державної приймальній комиссии

Друга ж група відносин пов'язана з фінансовою основою будівництва об'єкта. Кожен із вищевказаних учасників будівельного процесу (Забудовник, власник земельних ділянок, проектувальник, генеральний підрядчик, субпідрядник) може у ролі інвестора (Дольщика) і мати декларація про отримання одній або кількох квартир в домі. У цій ситуації необхідно розрізняти прямі й опосередковані договори часткового участі у будівництві. По прямим договорами дольової участі Пайовик укладає договір безпосередньо з Забудовником. По непрямим договорами дольової участі в будівництві Пайовик укладає договір ні з Забудовником, але з іншим інвестором, який має право квартири. Таке обличчя може мати з Забудовником прямі договірні відносини (проектувальник, генеральний підрядник, власник земельної ділянки й ін.) або непрямі відносини (субпідрядник тощо. п.).[5] Отримавши свій шматок об'єкта. Пайовик може надати її для заселення іншій юридичній особі (користувачеві об'єктом капітальних вкладень). Сторони договору дольової участі у будівництві. Сторонами прямого договору дольової участі у будівництві є Забудовник і Пайовик, а непрямого договору дольової участі — інвестор і Пайовик. Інвестором по непрямим договорами дольової участі у будівництві може бути тільки обличчя, що у будівництві виходячи з гражданско- правового договору ЄС і має право отримання певної площі. Обличчя, не використовується у будівництві (хоча і не прямо), неспроможна розпоряджатися часток на мурованому об'єкті. Якщо Пайовик не має повної дієздатністю, його правничий та обов'язки за договором дольової участі у будівництві набирає також здійснює опікун (ст. 32 ДК РФ) чи попечитель (ст. 33 ДК РФ). У зобов'язанні дольової участі може з'явитися множинність осіб. Так було в ролі Пайовиків з одного боку договору іноді виступають обидва чоловіка або мають і. І тут такі особи стають співвласниками квартири. Договір дольової участі у будівництві то, можливо укладено по конструкції договору користь третя особа (ст. 430 ДК РФ). Таким договору Забудовник зобов'язаний передати квартиру в побудованому об'єкті не Дольщику, а зазначеному або зазначеному у договорі третій особі. Третє обличчя вправі відмовитися від прав за договором дольової участі в будівництві. Тоді цими правами може скористатися Дольщик.[6] Пайовик і Забудовник немає права розривати чи змінювати укладений ними договір дольової участі без згоди третя особа відтоді, як третя особа висловить Забудовнику намір скористатися своїм правом по договору. Договір на користь третя особа надає третій особі декларація про отримання частки об'єкті. Обов'язок фінансування будівництва залишається на Дольщике. При неналежне фінансуванні Дольщиком будівництва Забудовник вправі не передавати частку третій особі. Насправді батьки укладають договори дольової участі на користь своїх дітей. Проте, не можна змішувати договір на користь третя особа з тими ситуаціями, коли батьки діють від імені Ілліча та у сфері своїх недієздатних як їх законні представники (опікуни). І тут фінансування будівництва здійснюється з допомогою дітей, зокрема з коштів, подарованих дітям батьки. Договір дольової участі то, можливо укладено як договір про виконання третій особі. За договором про виконання третій особі останнє не .вправі вимагати від Забудовника передачі приміщень у побудованому об'єкті. Передаючи частку у побудованому об'єкті безпосередньо третій особі, Забудовник лише виконує у такий спосіб свій обов'язок перед Дольщиком. Саме Пайовик протягом усього термін дії договору є управомоченным обличчям, здатним вимагати належного виконання договору від Забудовника. За такою схемою організації можуть брати участь у будівництві житла на свої працівників. Пайовик може передати своїх прав за договором дольової участі третьому особі виходячи з договору про передачу права вимоги (договору цессии). У цьому випадку відбувається зміна осіб, у зобов'язанні дольової участі: третя особа набуває права Дольщика та її статус. Договір цессии може укладений без згоди Забудовника, якщо попередній Пайовик виконав всі свої обов'язки перед Забудовником. У договорі цессии би мало бути вказані боку, характеристики договору дольової участі (дата, номер, боку, предмет), обсяг переданих прав, їх цена.

Предметом дольової участі у будівництві можна припустити ті частини (частку) споруджуваного об'єкта нерухомого майна, що підлягає передачі Дольщику (квартира, кімната, приміщення). Предмет договору то, можливо визначено індивідуальними чи родовими ознаками (шляхом зазначення точної розміру загальної чи корисною площі об'єкті, підлягає передачі Дольщику, чи через пропорцію участі Дольщика у загальному обсягу фінансування будівництва — ст. 24 ЖК РРФСР). Для узгодження умови про об'єкт договору (незалежно від способу його визначення) сторони мали б обов'язково вказати характеристики споруджуваного об'єкта нерухомості загалом: адресу земельних ділянок, у якому здійснюється будівництво, розташування новобудови на земельному ділянці (позначається на окремому плані); цільове призначення (житлове чи нежиле будова); площу об'єкта (зокрема корисну площа); поверховість, наявність балконів, гаражів, ліфтів, підвалів, горищ, мансард і т.п.[7]

Зазвичай предметом договору дольової участі у будівництві є окрема квартира. А, щоб індивідуально визначити предмет договору дольової участі квартири необхідно вказати: попередній номер квартири; поверх, якою вона розташована, і його становище у вісях; планування квартири; кількість рівнів квартири; загальну проектну площа квартири, зокрема корисну, наявність і його площа балконів, мансард, комор тощо.; площа інших приміщень, підлеглих квартирі (гаражів, підвалів, горищ тощо.); приміщення й устаткування, що стане загальної власністю всіх мешканців дома.

Ціною договору дольової участі у будівництві той обсяг капітальних вкладень, який Пайовик зобов'язаний здійснити у житлове будівництво Об'єкт нерухомого майна. Оскільки нерухомість, навіть майбутня, належить до унікальним речам, до ціни договору дольової участі неспроможні правила ст. 424 ДК РФ. У договорі дольової участі боку зазвичай вказують, що Пайовик фінансує будівництво саме конкретно своєї частки об'єкті. Насправді умова ціну зазвичай формулюється як валютної застереження (ст. 317 ДК РФ): ціна визначається грошової сумі еквівалентній певної суми на доларах Сполучених Штатів або у деяких умовних одиницях. Платежі здійснюються у рублях за курсом, встановленому ЦБ РФ на день платежу. Кошти вносяться одноразово чи з частинам. Тим часом усі чи більшість коштів зазвичай підлягає переліченню досі завершення будівництва. Ціна у договорі дольової участі у будівництві в переважну більшість випадків визначається через вартість одного кв. м загальної площі, що повинен отримати Пайовик. І тут доцільно вказувати, що це загальний обсяг капітальних вкладень за договором визначається з фактичного розміру переданого Дольщику нерухомого майна. Якщо фактичний розмір об'єкта нічого очікувати збігатися з його проектної площею, необхідно визначити порядку розрахунку сторін із поверненню чи доплату грошових средств.[8]

Зміст договору утворює сукупність правий і обов'язків сторін. Обов'язки за договором дольової участі одного боку протиставляються правам іншої сторони і наоборот.

Основними обов'язками Забудовника являются:

— підготовка проектної документації, отримання узгодженні і дозволів для будівництва объекта;

— будівництво (реконструкція) чи організація будівництва об'єкта нерухомого майна відповідно до містобудівними нормами і правилами, і навіть умовами договора;

— організація приймання об'єкта нерухомого майна в експлуатацію, підключення його до міським інженерним сетям;

— передача Дольщику його у введеному в експлуатацію об'єкті нерухомого майна вчасно, вказаний у договорі. Якщо договорі такий термін не зазначений, об'єкт нерухомості підлягає передачі Дольщику протягом днів з пред'явлення першого вимоги Дольщика після приймання будинку у эксплуатацию;

. гарантійні зобов'язання Забудовника і підрядчика. Основними обов'язками Дольщика є: — здійснення фінансування будівництва у порядку і продовжити терміни, які встановлено договором; — приймання частки введеному в експлуатацію об'єкті нерухомості. Що стосується невиконання Забудовником обов'язки про передачу Дольщику його индивидуально-определенной частки, останній вправі звернутися до суду (арбітражного суду) із позовом Забудовнику про витребування своєї частки. Якщо предмет договору індивідуально невизначений, Пайовик вправі звертатися зі позовом виділення частки із загальної площі пропорційно внесених їм капітальним вкладенням. Позов Дольщика буде задоволений, якщо будинок ні заселений у порядку іншими особами. У цьому площа виділеної частки визначатиметься за вартістю кв. м на даний момент виділення квартир. Що стосується невиконання Забудовником обов'язки з будівництва та передачі Дольщику квартири, Пайовик у суді вправі: зажадати повернення внесених їм капітальних вкладень; стягнути з Забудовника вартість квартири обсязі; зобов'язати Забудовника придбати й передати Дольщику аналогічну квартиру.

Невиконання чи неналежне виконання стороною зобов'язань по договору може викликати стягнення з неї збитків, заподіяних відповідними діями боці. Збитки стягуються у його обсязі: реальна шкода і втрачений вигода. Договором може бути передбачені штрафні санкції (неустойка, штраф) за порушення стороною окремих обов'язків за договором. І тут збитки стягуються у частині, не покритою неустойкою. Відповідальність Дольщика за договором зазвичай пов'язані з невиконанням чи неналежним виконанням обов'язки фінансування будівництва. Якщо неустойка договором не визначено, кожний день прострочення з Дольщика може бути стягнено відсотки користування чужими грошима (ст. 395 ДК РФ). Сплата неустойки і відшкодування збитків не звільняють кращий бік від виконання обов'язків за договором дольової участі в строительстве.

Глава 2

Проблеми кваліфікації договору дольової участі в строительстве.

Співвідношення договору дольової участі у будівництві договору купівлі- продажу. Договір дольової участі у будівництві має якесь схожість із договором купівлі-продажу нерухомості. Особливо яскраво ця подібність простежується у відношенні договору продажу-купівлі майбутніх нерухомих речей, тобто. речей, які будуть створені чи придбано продавцем у майбутньому (п. 2 ст. 455 ДК РФ). Як спільних рис соотносимых договорів можна назвати, те, що обидва договори вкладаються на даний момент, коли нерухомої речі ще існує, як і того, у результаті виконання договори та наступної державної реєстрації речових прав жодна зі сторін стає власником недвижимости.[9]

Проте, договір дольової участі у будівництві договір купівлі-продажу нерухомості мають різну юридичну природу. Відмінності між сопоставляемыми договорами зводяться до чого: Договір дольової участі у будівництві договір купівлі-продажу нерухомості мають різний предмет. Легальне визначення договору купівлі- продажу дано в ст. 549 ДК РФ: «За договором купівлі-продажу нерухомого майна продавець зобов'язується передати у власність покупця земельний ділянку, будинок, спорудження, квартиру чи інший нерухомого майна ».

Договір купівлі-продажу нерухомості є угодою з нерухомістю. До нерухомості (нерухомим речам, нерухомого майна) громадянське законодавство (ст. 130 ДК РФ) відносить земельні ділянки, ділянки надр, відособлені водні об'єкти і всі, що міцно пов'язані з землею, тобто об'єкти, переміщення яких без несоразмерного шкоди їх призначенню неможливо, зокрема лісу, багаторічні насадження, будинку, споруди. До нерухомим речам ставляться також підлягають державної реєстрації речових повітряні і морські суду, суду внутрішнього плавання, космічні объекты.

Законом до нерухомим речам може бути віднесене й інша майно. Наприклад, ст. 131 ДК РФ відносить нерухомості підприємство як майновий комплекс. Федеральний закон «Про товариствах власників житла» (ст. 1) розглядає як нерухомість інший майновий комплекс — кондоминиум.

Усі нерухомі речі можуть виступати предметом договору продажу-купівлі. Предмет договору дольової участі в будівництві вже: права з негомогут виникнути лише з традиційні нерухомі речі (будинку, приміщення у яких, спорудження та інші об'єкти, міцно пов'язані з земельним участком).

На відміну від договору продажу-купівлі договір дольової участі в будівництві не належить до угод з нерухомістю. Договір часткового участі у будівництві регламентує відносини з створенню й передачі майна, яке сприймається момент передачі перестав бути об'єктом права власності. З огляду на ст. 219 ДК РФ право власності на створювані будинку, спорудження та інше знову створюване майно, підлягає державної реєстрації речових, виникає з такий реєстрації. Таким чином, під час укладання у виконанні обов'язків за договором часткового участі у будівництві та нерухомості як об'єкта права ще существует.[10]

Слід сказати, що предметом договору продажу-купівлі може бути лише индивидуально-определенная річ (ст. 554 ДК РФ). У договорі продажу нерухомості мають бути зазначені дані, дозволяють точно встановити нерухомого майна, підлягає передачі покупцю за договором, у цьому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідному ділянці або у складі іншого нерухомого майна. При відсутності цих даних у договорі, умова про нерухоме майно, підметі передачі, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається заключенным.

Предмет договору дольової участі у будівництві то, можливо визначено як індивідуальними, і родовими признаками.

Договір дольової участі у будівництві договір купівлі-продажу нерухомості різняться по субъектному складу. Продавцем за договором купівлі-продажу нерухомості є власник або уповноважена їм обличчя. Покупець нерухомості виходячи з договору продажу-купівлі стає правонаступником власника. Договір купівлі-продажу обумовлює перехід права власності і є похідним способом придбання цього права.

Договір дольової участі у будівництві є початковою способом придбання права власності нерухомість. На час державної реєстрації речових права власності Дольщика на створену річ жодна зі сторін договору дольової участі перестав бути володарем цього права.

Відповідно, критерієм розмежуванням договору дольової участі в будівництві та договору продажу нерухомого майна то, можливо критерій правонаступництва: якщо сторона договору вже зареєструвала свого права власності нерухомість, укладену угоду (навіть що його як договір дольової участі) буде насправді бути договором купівлі- продажи.[11]

Договір дольової участі у будівництві договір купівлі-продажу нерухомості мають різний зміст. Оскільки договір дольової участі у будівництві охоплює стадію створення будівництва об'єкта нерухомості, такий договір з змісту правий і обов'язків сторін ширше договору купли-продажи.[12]

З іншого боку, за договором дольової участі пайовик зобов'язаний виконати обов'язок з фінансуванням будівництва в цілому або у переважній більшості досі передачі частки. Саме через такі умови відповідають економічному змісту виникає зобов'язання. Припускається, що саме кошти Дольщика є з джерела фінансування строительства.

За загальним правилом, продаж нерухомості передбачає, що покупець повинен оплатити нерухомість безпосередньо до чи помирають після її передачі продавцем (ст. 486 ДК РФ). Інші умови оплати (передоплата, розстрочка платежу) може бути передбачені умовами договору продажу-купівлі. Проте відповідні умови оплати з допомогою юридичної погляду пов'язані з витратами продавця зі створення чи придбання недвижимости.

Усе вищевикладене свідчить про незастосовності договору часткового участі у будівництві положень про купле-продаже.

Співвідношення договору дольової участі і Ташкентським договором будівельного подряда

Договір підряду регламентований гол. 37 ДК РФ. За договором будівельного підряду підрядчик зобов'язується у призначений договором термін побудувати по завданням замовника певний об'єкт або виконати інші будівельні роботи, а замовник зобов'язується створити підрядчику необхідні умови для виконання, прийняти їх результат і сплатити зумовлену ціну (ст. 740 ГКРФ).

Спільними рисами договору дольової участі у будівництві договору підряду і те, що обидві зазначених договору спрямовані створення і передачу об'єкта нерухомого имущества[13]. Їх відмінності полягають у следующем.

Договір дольової участі у будівництві договір будівельного підряду різняться на уроках. За договором будівельного підряду підрядник створює об'єкт і повністю передає його замовнику (ст. 753 ДК РФ). Навіть якщо взяти роботи оплачуються окремими приміщеннями в об'єкті, ці приміщення передаються Підрядчику вже після їх приймання Замовником. За договором часткового участі у будівництві побудований об'єкт будь-коли передається Дольщику повністю. Пайовик одержує у об'єкті тільки своє долю.

Договір дольової участі у будівництві договір будівельного підряду різняться по субъектному складу. Підрядчиком за договором будівельного підряду є лише індивідуальні підприємці чи організації, мають ліцензію виконання будівельних робіт. На підрядчику лежать обов'язки з будівництва объекта.

Забудовником може бути будь-який фізична особа чи юридична особа, у цьому числі громадянин, який є підприємцем. Забудовник, як сторона договору дольової участі у будівництві, може мати будівельної ліцензії і здійснювати саму організацію будівельного процесу (виступати замовником за договором будівельного підряду, передати функції замовника інший організації). З іншого боку. Пайовик може укласти договір не прямо пов'язана з Забудовником, і з інвестором, які мають ставлення до будівельному деле.

Договір дольової участі у будівництві договір будівельного підряду різняться за змістом. За договором будівельного підряду замовнику дозволили здійснювати технічний і фінансовий контролю над ходом будівництва, якістю виконуваних підрядчиком робіт. Пайовик може мати такими правами.[14]

Відповідно до вищезазначеного до договорів дольової участі у будівництві не можна буде застосувати норми, регулюючі відносини будівельного подряда.

Співвідношення договору дольової участі у будівництві договору простого товарищества.

Угоду про пайову участь у будівництві не передбачено в цивільному законодавстві як окремого виду підприємницьких договорів. Тому правова природа цього договору визначається з його конкретних умов і безкомпромісність дій сторін. У цьому регіональна арбітражна практика розглядає домовленості про пайову участь у будівництві в ролі різновиду договорів про діяльність (договорів простого товариства) (постанови Федерального арбітражного суду Северо- західного округу від 27.07.98 у справі № 01-03/1, від 02.02.99 у справі № 3395, від 15.11.99 у справі № А56-45540/99, від 26.06.2000 у справі № А56-4770/2000, від 07.12.2000 у справі № А56-17086/00, від 22.01.2001 у справі № А56-17724/00, постановою Президії Вищої Арбітражного Судна РФ № 9064/00 від 03.04.2001) , що у відомої море зумовлено позицією, поданої у Інформаційному листі Президії ВАС РФ від 25 липня цього року № 56 " Огляд практики вирішення суперечок, що з договорами щодо участі в будівництві " [15]. Для визнання цього договору договором простого товариства необхідна сукупність наступних елементів: 1) з'єднання сторонами вкладів 2) спільні дії сторін 3) наявність в сторін єдиної мети Отже, у договорі простого товариства всі дії сторін повинні визначатися спільної них метою. Звісно ж вірної та позиція, яка передбачає, що " нічого очікувати єдиного договору простого товариства, що об'єднує кілька осіб, у разі укладання однією особою кількох самостійних угоді... З сенсу договору, усі його учасники повинні висловити волю для досягнення угоди поміж усіма учасниками " [16]. Насправді будь-які дольщики укладають договір тільки з інвестиційної компанією (Забудовником), а друг з одним – немає. Тому мета договору – будівництво об'єкта нерухомості – перестав бути умовою будь-якої домовленості між інвесторами. Отже, мета – спорудження будинку буде досягнуто лише шляхом комбінації кількох договорів, де кожен учасник пов'язаний лише з організацією. Будівництво об'єкта нерухомості стає загальною метою інвесторів лише за фактом, без належного юридичного оформлення. Оскільки між інвесторами не полягає угоду, не можна говорити про наявності умови про з'єднання вкладів. Свої внески інвестори як і з'єднують, лише через інвестиційну компанію. Також неможливо вести зокрема про про спільні дії інвесторів. Усі активних дій інвестора обмежуються передачею інвестиційного внеску. Після цього він жодним чином а й участь у розпорядженні інвестиціями, укладанні договорів із третіми особами, й розподілі прибутків і збитків простого товариства. З сказанною, договір між інвестором, і інвестиційної компанією по приводу будівництва об'єкта нерухомості, що будується рахунок коштів інвесторів, неспроможна кваліфікуватися як договір простого товариства, укладений поміж усіма інвесторами. що у строительстве.

Договір простого товариства передбачає, що майно, створене процесі спільної прикладної діяльності, є спільною майном товаришів, якщо інше встановлено договором. У цьому усунення когось із товаришів від участі у розподілі прибутків і доходів заборонена (ст. 1048 ДК РФ). Якщо припустити, що в метою інвестора та інвестиційної компанії є будівництво нерухомості, то готовий об'єкт має надходити в загальну власність сторін. Згідно з умовами існуючих договорів єдиним власником нерухомості стає інвестор. Інвестиційна компанія не отримує жодної права власності на готовий об'єкт, ні інший компенсації за що у простому товариство. Формально вона усунуто від розподілу всього отриманого внаслідок спільної прикладної діяльності. Економічна вигода інвестиційній компанії полягає тут у отриманні різниці між сумою інвестиційних внесків інвестора і сумою фактичні витрати на будівництво. Можна сміливо сказати. що послуги з забезпечення будівництва фактично оплачуються інвестором. Разом про те за договором простого товариства вклади учасників є їхньою загальним майном і тому підлягають оплаті інші учасники. У зв'язку з цим дії (послуги) інвестиційній компанії, здійснення які покладено її у умовами інвестиційного договору, не можна визнавати її внеском у простої товариство, оскільки вони виконуються, сутнісно, за плату.

Отже, можна зрозуміти, що такі договори не містять щонайменше двох обов'язкових для договору простого товариства елементів: відсутня загальна мета інвестори, з одного боку, та інвестиційної компанії з іншого, і навіть немає сполуки вкладів сторон.

Укладання Наведений аналіз різних договір дозволяє мені припустити, що договір дольової участі у будівництві не ставитися до жодного їх. Правомірність існування такої договору полягає в ст. 421 ДК РФ, у якій сказано, що сторони вправі укласти договір як передбачений, не передбачений законами чи інші правовими актами. Отже договір дольової участі у будівництві ставитися до договором особливий, не передбачених законодавством. Постає питання у тому які норми у якій послідовності повинні застосовується до цих відносинам. Є різні погляду: І.Б. Новицький думав, що непоименованным договорами застосовувати спочатку загальних положень зобов'язального права, та був норми подібного поіменного договора.[17] Та мені здається більш вірної думка М.И. Брагинского і В.В. Витрянского, які вважали, що даним ставленням необхідно застосовувати спочатку закон, присвяченої даному своєрідному типу, потім загальних положень зобов'язального права, або аналогия.[18] Найбільш важливий ланцюг – спеціального закону – немає у цьому. Такий стан речей свідчить про відсутність детального регулювання угод цій сфері, незахищеності прав дольщика, що у своє чергу негативно позначається на залучення коштів приватних інвесторів у строительство.

Список літератури: 1. Новицький І.Б. Загальне вчення про зобов'язання. – М. – 1954 2. Брагинський М.И., Витрянский В.В. Договірне право. – М. – 1998. 3. Савельєв Г.Б. Договір простого товариства// Актуальні питання громадянського права/ Під. ред. М.И. Брагинского.- М.- 1998. 4. Козлова Є. Пошук моделі договору дольової участі у будівництві його облікова реєстрація // Господарство право. – 2002. - №2 5. Александрова М. Про правову природу договорів дольової участі у будівництві житла// Кодекс. – 2001.-№5. 6. Даутов. М. Договір пайову участь у будівництві договір купівлі- продажу // Юридична наука: проблеми теорії, практики, перспективи развития.-2000г. 7. Вишневська І.С., Лукьянцев А.А., Нагаев О.Н. До питання правовому регулюванні дольової участі у будівництві житловий будинок// Житлове право. – 2000 р. - № 2 8. Бублик У. Кваліфікація договору часткового будівництва// Господарство право. – 2002 р. №2.- 9. Договір дольової участі у будівництві// Під ред. А. Шаханова.-СПб.-

2001 ----------------------- [1] Александрова М. Про правову природу договорів дольової участі в будівництві житла// Кодекс 2001.- № 5,- С.30 [2] Договір дольової участі у будівництві// Під ред. А. Шаханова.-СПб.- 2001.-с.4 [3] Договір дольової участі у будівництві// Під ред. А. Шаханова.-СПб.- 2001.-с.8

[4] Ціпів В. Г. Інвестиції у житлове будівництво: проблеми цивільно-правового регулювання// Юридичний світ. – 2001. - №2 [5] Бублик У. Кваліфікація договору часткового будівництва// Господарство і право. – 2002 р. №2.- З. 107 [6] Александрова М. Про правову природу договорів дольової участі в будівництві житла// Кодекс. – 2001.-№5.- С.30 [7] Вишневська І.С., Лукьянцев А.А., Нагаев О.Н. До питання правовому регулюванні дольової участі у будівництві житловий будинок// Житлове право. – 2000 р. - № 2 [8] Вишневська І.С., Лукьянцев А.А., Нагаев О.Н. До питання правовому регулюванні дольової участі у будівництві житловий будинок// Житлове право. – 2000 р. - № 2. – З. 29

[9] Даутов. М. Договір пайову участь у будівництві договір купівлі- продажу // Юридична наука: проблеми теорії, практики, перспективи развития.-2000г. З. 86 [10] Козлова Є. Пошук моделі договору дольової участі у будівництві його облікова реєстрація // Господарство право. – 2002. - №2. – С.67 [11] Александрова М. Про правову природу договорів дольової участі в будівництві житла// Кодекс. – 2001.-№5.- С.31. [12] Даутов. М. Договір пайову участь у будівництві договір купівлі- продажу // Юридична наука: проблеми теорії, практики, перспективи развития.-2000г. З. 88

[13] Александрова М. Про правову природу договорів дольової участі в будівництві житла// Кодекс. – 2001.-№5.- С.32. [14] Козлова Є. Пошук моделі договору дольової участі у будівництві його облікова реєстрація // Господарство право. – 2002. - №2. – С.69 [15] Господарство право. – 2000.- №10.-С.103 [16] Савельєв Г.Б. Договір простого товариства// Актуальні питання громадянського права/ Під. ред. М.И. Брагинского.- М.- 1998.- З. 296 [17] Новицький І.Б. Загальне вчення про зобов'язання. – М. – 1954. – С.103 [18] Брагинского М.И., Витрянского В.В. Договірне право. – М. – 1998. – С.329.

Головна:Договор дольової участі в строительстве