Методы оцінки земельних ресурсов

Тип работы:
Реферат
Предмет:
Экономика


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

смотреть на реферати схожі на «Методи оцінки земельних ресурсів «

Курсова робота з курсу:

«Економіка муніципального хозяйства»

Тема: Методи оцінки земельних ресурсов.

МЕТОДИКА ДЕРЖАВНОЇ КАДАСТРОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ

Ця методика варта визначення кадастрової вартості земель поселений.

Основним методичним принципом визначення кадастрової вартості земельних ділянок є суміщення результатів аналізу ринкової інформації про угоди з земельними ділянками та інші об'єктами нерухомості із певними у межах оцінюваної території параметрами ціноутворюючих факторов.

За підсумками факторного аналізу цих параметрів — рівня розвитку транспортної та інженерної інфраструктури, рівня розвитку соціальної сфери, стану довкілля, архитектурно-художественной й історичною цінності забудови і ландшафту, природно-рекреаційного потенціалу території Франції і інших — виділяються однорідні по спільності ознак групи адміністративних районів, групи поселень i кадастрові квартали на території міст. Потім з урахуванням ринкових операцій із застроенными і незабудованими земельними ділянками, гаражами, квартирами визначаються аналітичні залежності зміни ціною землі для різного поєднання ціноутворюючих чинників з наступним присвоєнням показників ціною землі тим поселенням і кварталами, якими відсутня земельний рынок.

Вихідною інформацією щодо державної кадастрової оцінки земель поселень є: ринкові даних про угодах купівлі-продажу, ставка орендної плати, продажу прав оренди, ціні пропозицій з об'єктах нерухомості (включаючи незастроенные земельні ділянки), відомостей про інженерно-транспортної інфраструктурі, об'єктах соціально-побутового обслуговування, стан довкілля, історичної і архітектурно- естетичної вартості ландшафту, ландшафтної і рекреаційної цінності территории.

Методика державної кадастрової оцінки земель поселень затверджена Росземкадастром 18 жовтня 2000 г.

Цю методику нині використовується для кадастрової оцінки земель поселень з метою оподаткування. Результати кадастрової оцінки можуть бути і використані для формування ставок орендних платежів і ціни під час продажу земель

МЕТОДИКА ДЕРЖАВНОЇ КАДАСТРОВОЇ ОЦІНКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ

УГІДЬ НА РІВНІ СУБЪЕКТОВ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦИИ

Эта методика варта визначення кадастрової вартості сільськогосподарських угідь по суб'єктам Російської Федерации.

Оцінювання здійснює методом капіталізації розрахункового рентного доходу. Диференціальний рентний дохід окреслюється різницю продуктивності сільськогосподарських культур і виробництва. Ціна виробництва розраховується з урахуванням оціночних витрат за виробництво сільськогосподарських культур. Сума диференціального й абсолютної рентного доходу (1% від валової продукції із першого га сільгоспугідь у середньому Росії) становить розрахунковий рентний дохід. Твір розрахункового рентного доходу на терміни його капіталізації (33 року) є кадастрову вартість сільськогосподарських угодий.

Вихідною інформацією для таких розрахунків служать: багаторічна фактична врожайність основних сільськогосподарських культур, сіножатей, продуктивність пасовищ, багаторічних насаджень і реалізації продукції сільського господарства за суб'єкт РФ, оціночні витрати з основним сільськогосподарським культурам в суб'єкт РФ, структура посівних площадей.

Методика державної кадастрової оцінки сільськогосподарських угідь лише на рівні суб'єктів РФ затверджена Держкомземом Росії 11 травня 2000 г.

Методика використовується з метою оцінки сільськогосподарських угідь з метою оподаткування. Результатом кадастрової оцінки є базові показники кадастрової вартості 1 га сільськогосподарських угідь по суб'єктам РФ.

ПРАВИЛА ДЕРЖАВНОЇ КАДАСТРОВОЇ ОЦІНКИ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИХ УГОДИЙ

У СУБ'ЄКТ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦИИ

Дані правила призначені щодо державної кадастрової оцінки сільськогосподарських угідь у межах конкретних землевладений.

Правила засновані на диференціації базових показників кадастрової вартості 1 га сільськогосподарських земель суб'єкта РФ. Така диференціація у конкретних земельним об'єктах здійснюється шляхом коригування базових показників відповідно до індивідуальним ціноутворюючим чинникам — родючості, технологічним властивостями грунтів, месторасположению участка.

Як вихідної інформації для розрахунків застосовуються показники: бонітету грунтів, енергоємності обробки грунтів, рельєфу, каменистости і контурности ділянки, віддаленості від господарського центру, баз реалізації продукції і на матеріально-технічних баз, висоти над рівнем моря для гірських і пригорных зон.

Правила державної кадастрової оцінки сільськогосподарських угідь в суб'єктів Російської Федерації затверджені Держкомземом Росії 15 травня 2000 г.

Правила йдуть на оцінки сільськогосподарських угідь з метою оподаткування. Результати кадастрової оцінки можна використовувати для визначення сільськогосподарських угідь гіршої якості (по мінімальної кадастрової вартості) за необхідності перекладу в іншу категорію, і навіть під час встановлення стартову ціну під час продажу і визначенні орендних ставок для земель сільськогосподарського назначения.

МЕТОДИКА ДЕРЖАВНОЇ КАДАСТРОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ ЛІСОВОГО ФОНДУ ВНЕ

ЧЕРТЫ МІСЬКОЇ І СІЛЬСЬКИХ ПОСЕЛЕНИЙ

Методика варта визначення рівнів кадастрової вартості земель лісового фонду, й передбачає оцінку по зонам, суб'єктам Російської Федерації, лісгоспам, і навіть дільницями земель лісового фонду в межах лесхозов.

Основою визначення кадастрової вартості земель лісового фонду є розрахунковий рентний дохід, отримуваний внаслідок їх господарського использования.

Розрахунковий рентний дохід визначається підсумовуванням річного диференціального і річного абсолютного рентних доходів. Диференціальний рентний дохід визначається розподілом різниці між оцінної продуктивністю в грошах і ціною виробництва деревини на число років у средневзвешенном обороті рубки. Абсолютний рентний дохід встановлюється з урахуванням кадастрової вартості 1 га гірших сільськогосподарських угідь Російської Федерації. Далі річний рентний дохід капіталізується з коефіцієнтом капіталізації 0,02.

Визначення кадастрової вартості ділянок земель лісового фонду в межах лісгоспів проводиться виходячи з базової кадастрової оцінки земель по зонам, суб'єктам РФ і лісгоспам з урахуванням типів ділянок лісових земель.

Необхідної інформацією визначення кадастрової вартості земель лісового фонду є: дані про оцінної продуктивності в натуральному вираженні, середньозважена ціна 1 м³ деревини, оціночні витрати, складаються з фактичних витрат лісгоспів На оновлення, вирощування, охорону, захист лісів і управлінських витрат, кількість років у средневзвешенном обороті рубки.

Ця методика зараз пройшла узгодження у різних відомствах і залишається на узгодженні в Мін'юсті России.

Результати кадастрової оцінки земель лісового фонду заплановано використовуватиме цілей оподатковування. Результати кадастрової оцінки можуть бути використовуватимуться визначення земель лісового фонду гіршої якості (по мінімальної кадастрової вартості) за необхідності перекладу в іншу категорию.

МЕТОДИКА ДЕРЖАВНОЇ КАДАСТРОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ ПРОМИСЛОВОСТІ ВНЕ

ЧЕРТЫ ПОСЕЛЕНИЙ

Методика варта визначення кадастрової вартості земель промисловості, транспорту, зв’язку, радіомовлення, телебачення, інформатики, земель задля забезпечення космічної діяльності, оборони, безпеки і земель іншого спеціального призначення. Ця методика не застосовується для державної кадастрової оцінки земель недропользований.

Кадастрова вартість земель промисловості поза межею поселень формується з урахуванням наступних видів земельної ренти: міжрегіональна земельна рента, обумовлена відмінностями в рівнях соціально-економічного розвитку та природними особливостями суб'єкта Російської Федерації, галузева рента, обумовлена особливостями формування рентного доходу на галузях народного господарства і різних сегментах ринку нерухомості, локальна рента, що з чинниками місцеположення земельних ділянок, в тому числі щодо системи розселення, промислових вузлів, особливо охоронюваних територій, інфраструктурна рента, що залежить від рівня розвитку інженерно-транспортної системи та інтенсивності її использования.

Базовий показник кадастрової вартості земель промисловості поза риси поселень лише на рівні суб'єкта РФ відбиває розбіжності у міжрегіональної земельної ренті й з урахуванням рівня соціально-економічного розвитку, рівня розвитку транспортної інфраструктури, природно- кліматичних умов й інших чинників, які впливають на цінність земель.

Для обліку ціноутворюючих чинників, притаманних конкретного землекористування, базовий показник коригується з допомогою поправочных коефіцієнтів, які враховують галузеву, локальну і інфраструктурну складові ренти. У цьому розглядаються місце розташування ділянки, розвиненість інженерно-транспортної інфраструктури, рентабельність виробничої діяльності з різними галузями та інші факторы.

Кадастрова оцінка земель спеціального призначення (оборони, безпеки та інших.) і лінійних об'єктів (залізничні й автомобільні дороги, трубопроводи, лінії зв’язку й ін.) виготовляють основі даних про кадастрової вартості переважаючого біля даного адміністративно- територіального освіти типу земель: землі сільськогосподарського призначення чи землі лісового фонда.

Вихідна інформація, необхідна до застосування методики включає: місцезнаходження і його площа земель об'єктів аналізованої категорії, галузеву приналежність об'єктів, даних про транспортної та інженерної інфраструктурі, землях особливо охоронюваних територій, кадастрової вартості земель сільськогосподарського призначення і лісного фонду для аналізованої территории.

Ця методика зараз існує у вигляді проекту й проходить етап узгодження у різних ведомствах.

Результати кадастрової оцінки земель промисловості поза межею поселень намічено використовувати як з оподаткування. Вони також можуть бути використані для формування від стартової ціни при аукціонний продаж ділянок таких земель, встановленні ставок орендної платы.

МЕТОДИКА ДЕРЖАВНОЇ КАДАСТРОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ САДОВОДЧЕСКИХ,

ОГОРОДНИЧЕСКИХ І ДАЧНИХ ОБ'ЄДНАНЬ ПОЗА ЧЕРТЫ ПОСЕЛЕНИЙ

Методика варта визначення кадастрової вартості земель садівничих, огороднических і дачних об'єднань поза межею поселений.

Основним методичним підходом до кадастрової оцінці цих земель є з’ясування взаємозв'язку (кореляційної залежності) між існуючими ринковими цінами на земельні ділянки цих об'єд-нань і ціноутворюючими чинниками. До таких факторів ставляться наявність які забезпечують інфраструктури, водойм, лісів, якість земель і кілька других.

За підсумками цих даних будується регрессионная модель залежності ціни об'єднань (земель) і ціноутворюючих факторов.

Для побудови регресійної моделі потрібно інформацію про ринкових цінах земельних ділянок принаймні по 15 объединениямй. Що стосується відсутності такий інформації модель створюється з урахуванням анкетування фахівців, що з ринком земель садівничих объединений.

Для використання методики необхідна наступна інформація: ціни угод купівлі-продажу чи ціни пропозиції щодо незастроенным ділянкам, інтенсивність транспортного повідомлення, наявність електро-, газо- і водопостачання, якість земель, віддаленість від міста -центру, лісу, водоймищ і т.д.

Проект даної методики перебуває в етапі доработки.

Методику використовувати в оцінці земель з метою оподаткування. Результати оцінки можна використовувати також за встановленні ставок орендної плати й на стартових цін при аукціонному продажу земель, і навіть під час аналізу ціни землю, притаманних даного району, й оцінки земель інших напрямів использования.

МЕТОДИКА ДЕРЖАВНОЇ КАДАСТРОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ ОСОБЛИВО ОХРАНЯЕМЫХ

ТЕРИТОРІЙ І ОБ'ЄКТІВ У СУБ'ЄКТІВ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦИИ

Методика варта кадастрової оцінки земель, мають статус особливо охоронюваних територій, що означає повну заборону чи часткове обмеження ними окремих видів господарської деятельности.

Землі особливо охоронюваних природних територій (крім земель лечебно- оздоровчих місцевостей і курортов)

Кадастровая вартість земель особливо охоронюваних природних територій в суб'єкт РФ визначається шляхом множення величини середньої кадастрової вартості земель по Російської Федерації на поправочні коефіцієнти, що характеризують цінність екосистем і унікальність біорізноманіття. Середня кадастрова вартість визначається за величиною валової продукції, в як альтернатива виробництва якої суспільство віддали перевагу сувору охорону природних екосистем і вилучення землі з господарського використання під державні природні заповідники. Відмова від господарського використання земель, відведених під заповідники, означає, що російське суспільство цінує альтернативну «корисність» охорони екосистем вище того обсягу продукції, яку цих теренах можна получить.

Необхідною інформацією щодо поправочных коефіцієнтів до кадастрової вартості земель окремих регіонів і типів екосистем є інформацію про місце розташування й площі земель особливо охоронюваних природних територій, типах екосистем, числі рідкісних видів тварин і ступеня схоронності природних экосистем.

Землі рекреаційного призначення і землі лікувально-оздоровчих місцевостей і курортов

При проведенні кадастрової оцінки на суб'єкт РФ виділяються території з рекреаційними ресурсами всеросійського значення й регіонального значения.

При оцінка земель з рекреаційними ресурсами всеросійського значення за кожним видом об'єктів оздоровчого і рекреаційного призначення відбираються типові об'єкти. Оцінювання здійснює методом залишку для землі з урахуванням аналізу фінансової інформації з типовим об'єктах у вигляді виділення із загального доходу продажу рекреаційних послуг його, що припадає на грішну землю, тобто. земельної ренти. Далі земельна рента капіталізується. Об'єкти, не які приносять кошти, наприклад, зелені приміські зони, оцінюються з витрат, необхідні їх створення і эксплуатации.

Кадастрова вартість земель з рекреаційними ресурсами регіонального значення визначається шляхом множення величини середньої кадастрової вартості земель рекреаційного призначення і земель лікувально-оздоровчих місцевостей і курортів на поправочні коефіцієнти, що характеризують загальний рівень ціни землю у цьому адміністративно-територіальному освіті та рекреаційну привабливість территории.

Необхідної інформацією з оцінки є даних про місце розташування і типі об'єктів оздоровчого і рекреаційного призначення, фінансових результатах своєї діяльності і природно-рекреационной привабливості территории.

Землі історико-культурного назначения

Эти землі оцінюються з урахуванням методу співвіднесення, тобто. перенесення ними кадастрової вартості земель садівничих об'єднань як категорії земель з найбільш розвиненим ринком земель поза поселений.

Ця методика зараз існує у вигляді проекту й перебуває в розгляді у Росземкадастре.

Результати кадастрової оцінки земель особливо охоронюваних територій намічено використовувати як з метою оподаткування, при розрахунку шкоди землям цієї категорії, аналізі економічних рішень, що з перекладом земель з цього чи цю категорію, і навіть порівнювати з економічними витратами, виникаючими у відмові від господарського використання земли.

МЕТОДИКА ДЕРЖАВНОЇ КАДАСТРОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ ВОДНОГО ФОНДУ НА

РІВНІ СУБЪЕКТОВ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦИИ

Методика варта кадастрової оцінки земель водного фонду по суб'єктам РФ. Дія методики не поширюється оцінку земель, покритих водою внутрішніх морських вод, територіального моря Російської Федерації і підземних водних объектов.

Основою розрахунку показників кадастрової вартості земель водного фонду є економічний ефект, отримуваний у результаті застосування водних об'єктів різними водопользователями.

У основу оцінки економічного ефекту від використання водних об'єктів покладено платежі користування озерами та обов’язкові платежі за скидання забруднюючих речовин, у водні об'єкти. Далі економічний ефект капіталізується з коефіцієнтом капіталізації 0,08.

Необхідної інформацією для кадастрової оцінки земель водного фонду є: площа земель водного фонду, даних про сумах платежів за користування озерами, за скидання забруднюючих веществ.

Ця методика зараз існує у вигляді проекту й перебуває в розгляді у Росземкадастре.

Результати кадастрової оцінки земель водного фонду заплановано використовуватиме цілей налогообложения.

МЕТОДИКА ДЕРЖАВНОЇ КАДАСТРОВОЇ ОЦІНКИ ОЛЕНЯЧИХ ПАСТБИЩ

Цю методику варта державної кадастрової оцінки оленячих пасовищ лише на рівні оціночних зон (виділених біля суб'єктів РФ) і адміністративних районів і з окремим господарствам (пастбищам).

Оленячі пасовища є частиною земель сільськогосподарського призначення і лісного фонду, водночас специфіка їх господарського використання передбачає певні особливості щодо оцінки їх кадастрової стоимости.

Кадастрова вартість га оленячих пасовищ лише на рівні оціночних зон визначається шляхом капіталізації розрахункового рентного доходу від їхнього використання. Розрахунковий рентний дохід визначається з урахуванням потенційного поголів'я оленів, вартості продукції з їх забою, середніх витрат за зміст оленів і продукції їх, площі оленячих пасовищ в оцінної зоне.

Кадастрова вартість конкретних оленячих пасовищ щодо окремих господарствам формується з урахуванням базових оцінок кадастрової вартості пасовищ лише на рівні оціночних зон і врахування низки ціноутворюючих чинників: значимості сезонних пасовищ (доступність від використання у різні сезони року й інші пастбищные умови) і забезпечення якості пасовищ (доступність кормів, умови відпочинку оленів, захист від несприятливих погодних умов, забезпеченість водоймою і др.).

Оцінюючи як основних матеріалів для характеристики пасовищних і місцевих господарських умов оленеводства використовується ресурсна оцінка земель районів Крайньої Півночі, виконана Науково-виробничим центром «Північ» РосНИИземпроекта, куди входять эколого-хозяйственную класифікацію оленячих пасовищ, схему організаційно-технологічних рівнів оленеводства, характеристику пасовищ в умовах випасу, і навіть «Карту ресурсів оленячих пасовищ», «Карту бонитетов оленячих пасовищ», геоботанические карти по адміністративних районах суб'єктів Російської Федерації, віднесених до районам Крайньої Півночі і прирівняних до них місцевостям, біля які є оленячі пасовища, типову структуру і вартість продукції домашнього північного оленя, середньорічні витрати общинно-родового господарства виробництво та реалізацію продукції оленеводства.

Проект методики державної кадастрової оцінки оленячих пасовищ в час перебуває в розгляді у Росземкадастре.

Методику передбачається для використовувати при кадастрової з метою кадастрової оцінці, і навіть визначення оленячих пасовищ гіршого якості (по мінімальної кадастрової вартості) за необхідності зміни виду використання земель.

МЕТОДИКА ДЕРЖАВНОЇ КАДАСТРОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ ЗАПАСА

Методика варта визначення кадастрової вартості земель, володіння чи користування якими припинили й котрі з момент їх урахування не підлягають налогообложению.

До таких землям ставляться як освоєні, і непридатні до використанню та неосвоєні земельні участки.

Кадастрова оцінка земель запасу визначається шляхом множення кадастрової вартості земель за видами угідь, входять до складу оподатковуваних категорій, як-от землі сільськогосподарського призначення, землі лісового фонду, на знижуючі коефіцієнти, враховують видатки залучення земель запасу позов у господарський оборот.

Кадастрова оцінка земель запасу ввозяться два етапу. У першому етапі визначається кадастрова вартість га земель запасу лише на рівні адміністративного району. З другого краю етапі визначається кадастрова вартість конкретного земельних ділянок, у своїй враховується тимчасової інтервал, протягом якого ділянку не утягував до господарського обороту, і навіть інженерно-геологічні умови на будівництво у цьому ділянці і місце розташування земельного участка.

Необхідною інформацією щодо кадастрової оцінки земель запасу є: кадастрова вартість земель з усіх видів угідь, входять до складу земель запасу, розрахункові видатки залучення в господарський оборот, тимчасової інтервал, протягом якого ділянку не утягував до господарського обороту, інженерно-геологічні показники, що характеризують умови будівництва цих ділянках, місце розташування земельного участка.

Ця методика зараз існує у вигляді проекту й перебуває в розгляді у Росземкадастре.

Результати кадастрової оцінки земель запасу намічено використовувати як для створення податкової бази при залученні цих в господарський оборот, і навіть визначення стартових ціни такі земельні ділянки при проведенні аукціонів про передачу їх у власність або аренду.

МЕТОД ОЦІНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО ДІЛЯНКИ ПО СТАВЦІ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА

БЕЗ УЧЕТА ПРИРОДНОГО РОДЮЧОСТІ ПОЧВ

Метод застосовується з оцінки сільськогосподарських угідь з метою підвищення ефективне використання земельних ресурсів країни у нових умов і охорони грунтового покрова.

Оцінюючи земель сільськогосподарських угідь за ставкою земельного податку не враховуючи природного родючості грунтів спочатку необхідно визначити потребительную (нормативну) вартість що оцінюється земельного ділянки, яка від рівня родючості, технологічних особливостей дільниці і його местоположения.

При визначенні потребительной (нормативної) ціни застосовуються такі показники: ставка земельного податку за 1 га, площа що оцінюється участка.

Потребительная (нормативна) ціна що оцінюється ділянки коригується через що б (знижуючі) коефіцієнти, враховують місце розташування ділянки, вид використання ділянки, зону перебування ділянки, індекс инфляции.

Ринкова (базова) вартість що оцінюється ділянки залежить від заповітної мети відведення землі й з урахуванням потребительной (нормативної) ціни шляхом коригування на індекс від попиту й предложения.

Метод рекомендується залучити до ситуації, коли це треба забезпечити економічне регулювання земельних відносин під час передачі землі на власність, встановленні колективно-частковий власності, даруванні, оподаткуванні, визначенні розміру орендної платы.

МЕТОД ОЦІНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО ДІЛЯНКИ ПО СТАВЦІ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА

З УРАХУВАННЯМ ПРИРОДНОГО РОДЮЧОСТІ ПОЧВ

Метод застосовується з оцінки сільськогосподарських угідь з метою підвищення ефективне використання земельних ресурсів країни у нових умов і охорони грунтового покрова.

Оцінюючи земель сільськогосподарських угідь за ставкою земельного податку з урахуванням природного родючості грунтів спочатку необхідно визначити потребительную (нормативну) вартість що оцінюється земельного ділянки, яка від рівня родючості, технологічних особливостей дільниці і його местоположения.

При визначенні потребительной (нормативної) ціни земельних ділянок з урахуванням природного родючості грунтів застосовуються такі показники: ставка земельного податку за 1 бал среднеобластного бала бонітету грунтів, площа що оцінюється участка.

Потребительная (нормативна) ціна що оцінюється ділянки коригується через що б (знижуючі) коефіцієнти, враховують місце розташування ділянки, вид використання ділянки, зону перебування ділянки, індекс инфляции.

Ринкова (базова) вартість що оцінюється ділянки залежить від заповітної мети відведення землі й з урахуванням потребительной (нормативної) ціни шляхом коригування на індекс від попиту й предложения.

Метод рекомендується використовувати під час передачі землі на власність, встановленні колективно-частковий власності, даруванні, оподаткуванні, визначенні розміру орендної плати, при відведення земель щодо різноманітних нужд.

МЕТОД ОЦІНКИ ОКРЕМО ВЗЯТОГО ЗЕМЕЛЬНОГО ДІЛЯНКИ ПО ТАРИФУ ЗА 1 БАЛЛ

БОНІТЕТУ ПО КАТЕГОРІЯМ ЗОНАЛЬНИХ ГРУНТІВ (ПО ДОХІДНОСТІ НА ЕДИНИЦУ

ПОЧВЕННО-ЭКОЛОГИЧЕСКОГО ИНДЕКСА)

Метод використовується під час стеження за охороною грунтового покрову (з допомогою розрахунку почвенно-экологического індексу у період від однієї до іншого туру обстеження), з оцінки в грошах позитивного чи негативного зміни родючості внаслідок виробничої діяльності у ситуаціях, коли не потрібно визначити ринкову вартість земельних ділянок з метою купівлі-продажу, здачі у найм, застави, до розрахунку розміру компенсації при відведення сільськогосподарських земель на несільськогосподарські нужды.

У основі методу лежать дві основні складові: почвенно-экологический індекс (ПЭи) — бал бонітету, який відбиває рівень родючості грунтів з урахуванням конкретних кліматичних умов і рельєфу, тарифна категорія типу грунту що оцінюється участка.

Розрахунок ПЭи виходить з результатах почвенно-агрохимических обстежень та об'єктивності даних кліматичних умов регіону. Величина ПЭи є твір грунтового, агрохімічного і кліматичного індексів, розрахунок яких проводиться за допомогою коефіцієнтів, що відбивають впливом геть рівень родючості грунтів тих чи інших показателей.

Дохідність з одиниці площі, поділена на розмір ПЭи, дає тариф (вартість) 1 бала, виражений в кадастрових ценах.

Твір почвенно-экологического індексу (ПЭи) на тариф і поправочний коефіцієнт до тарифної категорії на лімітуючі чинники дає ціну грунту 1 гектара даного участка.

Для переходу від ціни грунту вартості ділянки, необхідно врахувати технологічні властивості ділянки, його місце розташування, культурно-техническое стан кормових угідь, мета відводу, інфляцію і індекс від попиту й предложения.

Технологічні властивості ділянки визначають через технологічний коефіцієнт, враховує ухил, конфігурацію ділянки, довжину гону, изрезанность полів та інші показники, що визначають збільшення нормативу часу на польові механізовані работы.

Метод розроблений Грунтовим інститутом імені В.В. Докучаєва [Теоретичні основи розвитку та шляху регулювання родючості грунтів./ Л. Л. Шишов, Д. Н. Дурманов, І.І. Кишень, В.В. Єфремов. — М.: Агропромиздат, 1991. — 304 з.]. Прив’язка до місцевих умов зроблено за методикою ТОВ «Інститут оцінки природних ресурсів» [Оцінка земельних ресурсів: Навчальне пособие/под загальної редакцією В. П. Антонова і П. Ф. Лойко, М. та інших.: Інститут оцінки природних ресурсів, 1999].

МЕТОД МАСОВОЇ ОЦІНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ ВЕЛИКИХ МАССИВОВ

СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ ПО ДОХІДНОСТІ НА ОДИНИЦЮ ПОЧВЕННОГО

ПЛОДОРОДИЯ

Метод застосовується в оцінці вартості земельних ділянок великих массивов.

Ціна грунту залежить від потенційного родючості і натомість конкретних кліматичних умов і природних особливостей навколишнього ландшафту (тобто. почвенного-экологического індексу). Другою складовою вартості грунту є тарифна категорія, яка обумовлюється величиною середньорічного доходу на рослинництві на одиницю почвенно-экологического индекса.

При масової оцінці вартості земельних угідь умовно приймають, що переважна більшість їх лежить у сільській місцевості і використовується лише з сільськогосподарські цели.

Для розрахунку почвенно-экологического індексу певного масиву грунту використовуються середньостатистичні дані почвенно-агрохимического обстеження узагальнені кліматичні показники даного региона.

Споживча вартість земельного масиву окремого типу грунту розраховується шляхом перемножения: тарифної ціни за 1 бал бонітету грунту, площі що оцінюється масиву, поправки до ціни землі на технологічні властивості, почвенно-экологического індексу, інфляційного індексу до якогось року, поправкового коефіцієнта до тарифної категорії на окультуренность ділянки, коефіцієнта на місце розташування ділянки, коефіцієнта до ціни ділянки залежно від виду угідь, коефіцієнта до ціни землі кормових угідь залежно від культур-технического состояния.

Расчеты у цій методу можна використовуватиме оцінки на грошовому вираженні позитивного чи негативного зміни родючості в результаті виробничої діяльності, у ситуаціях, коли це треба визначити ринкову вартість земельних ділянок з метою купівлі-продажу, здачі у найм, застави, щоб одержати компенсації при відведення сільськогосподарських земель на несільськогосподарські нужды.

ДОХІДНИЙ ПІДХІД До ОЦІНЦІ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИХ УГІДЬ. МЕТОД ПРЯМОЙ

КАПІТАЛІЗАЦІЇ ПРИ ОЦІНЦІ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИХ УГОДИЙ

Метод призначений з метою оцінки вартості земельних ділянок шляхом перетворення грошового доходу на вартість з допомогою коефіцієнта капіталізації, т. е. частки поточного доходу на повної вартості участка.

Застосування цього методу грунтується, що вартість ділянки може бути оцінена як він здатність приносити прибуток у майбутньому з допомогою реалізації прогнозованих обсягів вирощуваних сільськогосподарських культур. Вартість земельних ділянок окреслюється приватне від розподілу величини чистого доходу на норму (коефіцієнт) капитализации.

Чистий прибуток визначається шляхом винятки з розрахункового дійсного валового доходу усіх витрат без обслуговування боргу по іпотечному кредиту і амортизаційних отчислений.

Коефіцієнт капіталізації визначається безпосередньо з даних ринку про чистому доході і вартості низки сопоставляемых земельних участков.

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ ПО ОЦЕНКЕ

СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИХ УГІДЬ З ВИКОРИСТАННЯМ ПОКАЗНИКА ЗЕРНОВОГО

ЭКВИВАЛЕНТА

Оцінка сільськогосподарських угідь з допомогою показника зернового еквівалента полягає в методі капіталізації дохода.

Оцінка вартості земельних ділянок входять такі етапи: розрахунок показників нормальної врожайності зернових культур ділянки, визначення показника зернового еквівалента з урахуванням чистого доходу, який від всіх возделываемых сільськогосподарських культур у цій зоні, розрахунок чистого доходу із першого га від обробітку зернових культур з урахуванням показника зернового еквівалента, визначення чистого доходу із першого га від вирощування зернових культур з урахуванням впливу місцеположення земельних ділянок, встановлення терміну капіталізації чистого прибутку і розрахунок вартості земельного участка.

МЕТОД ПОРІВНЯННЯ РИНКОВИХ ПРОДАЖІВ У ОЦІНЦІ ЗЕМЕЛЬ

Метод призначений визначення ринкову вартість земельних ділянок всіх категорій земель, наприклад, сільськогосподарських (включаючи садово — городні, дачні ділянки) і земель населених пунктов.

Оцінка ділянок виробляється шляхом порівняння їхніх з, по яких було укладено угоди недавньому минулому. Метод рекомендується застосовувати за наявності достатньої кількості достовірної ринкової інформації про угодах. На початок застосування методу необхідна перевірка отриманої інформації та отримання підтвердження, що скоєні угоди припадають на вільних ринкових условиях.

Для визначення ціни аналізованого ділянки підшукується максимально схожий з нею ділянку з відомою ціною. Якщо з яким- або показниками (елементам порівняння) ділянки різняться, виробляється коригування цен.

Метод побудований на послідовному виконанні наступних действий:

Підбір елементів і одиниць порівняння щодо аналізу: майнових прав, розмір ділянки, ціна продажу, умови продажу, умови фінансування, час продажу, місце розташування, економічні характеристики, фізичні характеристики, характер користування ділянкою і т. буд. Для сільськогосподарських земель додаються такі елементи порівняння: вид сільськогосподарських угідь чи землекористування, якість грунтів і рельєфу, врожайність, близькість до ринків збуту, роботи з поліпшенню ділянки (меліорація та інших.), структура посівних площ, і др.

Порівняння що оцінюється об'єкту і аналогічних об'єктів щодо окремих элементам.

Коригування цін, що дозволяє врахувати різницю між ділянками і навести їх у відповідність. Коригування здійснюється шляхом поповнення (чи вирахування) певної суми (може бути виражена у відсотках) до вартості об'єкта порівняння залежно від цього, має ділянку порівняння плюси чи мінуси в елементу. Поправки вносяться послідовно, кожна наступна застосовується до попередньої, встановлення вартості що оцінюється земельних ділянок виробляється шляхом розрахунку середнього значення откорректированных цен.

МЕТОД ПОРІВНЯННИХ ПРОДАЖІВ СТОИМОСТИ БАЗОВОГО УЧАСТКА

Він грунтується на визначенні ринкову вартість що оцінюється ділянки шляхом аналізу порівнянних продажів вартості базового (стандартного) ділянки, що є потім орієнтиром розрахунку вартості інших ділянок земли.

Об'єктом оцінки служить реальний чи гіпотетичний базовий ділянку для певної территориально-оценочной зони, де міститься оцінюваний об'єкт, зі стандартним значенням параметрів елементів порівняння з цією зоны.

Зіставлення робити по одиничному конкретному ділянці, якщо оцінюваний об'єкт лежить у одному з районів чи сусідньому і з елементи порівняння близькі друг до друга, а різняться лише з одному — двом чинникам. При порівнянні використовують фактичні ціни за вже продані чи раніше оцінені участки.

Більше точний результат дає порівняння з базовим (стандартним) ділянкою, до створення що його кожної оцінної зоні регіону бажано мати відповідну вибірку ділянок щонайменше пяти.

Загальний поправочний коефіцієнт до ціни базового ділянки, ціна одиниці площі й розмір що оцінюється ділянки при множенні дають стартову ринкову стоимость.

МЕТОД ОЦІНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЛІ З УРАХУВАННЯМ ЇЇ ЕКОЛОГІЧНОГО СОСТОЯНИЯ

При реалізації різної форми звернення землі (купівлі - продажу, дарування, передачі у власність, у спадок та інших.) потрібно оцінка її вартості з урахуванням екологічного чинника. Метод призначений з метою оцінки земель, забруднених промисловими і радіоактивними отходами.

У основу методу належить ставлення диференціальної ренти норму позичкового відсотка (кредитної ставке).

Використання методу припускає наявність земельних паспортів на кожна дільниця половіючі жита із інформацією, що включає: що навіть коли забруднене цей ділянку, які роботи виконано зниження забруднення тощо. д.

Алгоритм розрахунку включає у собі такі параметри, як: диференційна рента забрудненій землі, коефіцієнт капіталізації, коефіцієнт екологічної небезпеки землі, районні і обласні бали для даної ріллі, коефіцієнт віддаленості від вибору обласного центра.

Метод оцінки розроблений у ВНИЭТУСХе і М. Ходаковський опублікували в кн. «Економічні проблеми стабілізації та розвитку АПК Росії» — Матеріал науково — практичної конференції: «Аграрна реформа, антикризові міри і перспективи розвитку АПК». Том 1. — М., 1995.

1. Конституція Російської Федерації. М., 1998.

2. Ігнатов В. Г., Батурин Л. А. Економіка соціальної сфери. — Ростов- н/Дону. Вид. Центр «Березень», 2001.

3. Широков Л. Н. Основи місцевого самоврядування Российской

Федерації. — М.: 2000

4. Замотаев О. Л. Місцеве самоврядування. Основні поняття і терміни. М., 1999

5. Руднєв Л. В. Управління земельними ресурсами міст: Навчальний посібник. М, 1998.

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой