Основные поняття недвижимости

Тип работы:
Реферат
Предмет:
Экономика


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

ОСНОВНЫЕ ПОНЯТТЯ ОЦІНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.

СОДЕРЖАНИЕ.1. Основні поняття оцінки недвижимости.2. Правову базу оцінної деятельности.3. Класифікація об'єктів недвижимости.4. Методика оцінки об'єктів нерухомості.

Основні терміни используемые в описах ринку нерухомості мають рівні визначень. До першого належать формулювання, використовувані чинному законодавстві, до другого — у професіональній літературі до третьому — формулювання використовувані непрофессионалами.

Правильне розуміння термінології володіння їй допомагає діалогу у сфері нерухомості.

Нерухомість — те, що нерухомим згідно із законом. Нерухомістю зазвичай вважаються фізичні об'єкти, жорстко пов’язані з землею, переміщення що у просторі практично вимагає їх руйнації чи втрати своїх функций.

Ринок нерухомості - це сукупність угод, скоєні із нерухомістю, інформаційного їх забезпечення, операції з управління і фінансуванню робіт у царині нерухомості. Ринок нерухомості - це підсистема спільного ринку, що з оборотом прав на об'єкти недвижимости.

Активність певного сектора ринку нерухомості - на цю кількість угод б вчинених у ньому за певний період (рік, месяц).

Майно — об'єкти навколишнього світу, які мають корисністю, і право на них.

Оцінка майна — визначення вартості майна відповідно до поставленої целью.

Об'єкт оцінки — майно пропоноване до оценке.

Принцип оцінки майна — основні економічних чинників, що визначають вартість майна. У практиці оцінки майна використовують принципи попиту й пропозиції, зміна конкуренции.

Оцінювач майна — обличчя, що має підготовкою, досвідом та кваліфікацією з метою оцінки имущества.

Дата оцінки майна — дата за станом яку зроблена оцінка имущества.

Звіт оцінки майна — документ у якому обгрунтоване думка оцінювача вартість имущества.

Етика оцінювача майна — сукупність етичних правив і норм поведінки оцінювача під час проведення процедури оцінки имущества.

База оцінки майна — вид вартості майна, змісту якої реалізується мету і метод оцінки. База оцінки то, можливо полягає в наступних видах вартості - ринкова, восстановительная, початкова, залишкова вартість, ліквідаційна, страхова, вартість для оподаткування, залоговая.

Ринкова вартість майна — розрахункова грошова сума, через яку продавець, має повну інформацію про вартості майна, і не зобов’язаний його продавати погоджувався б, а покупець, має повну інформацію вартість майна, і не зобов’язаний його придбати, погоджувався його приобрести.

Восстановительная вартість майна — вартість відтворення копії майна у цінах на дату оценки.

Початкова вартість майна — фактичні видатки придбання або створення майна на даний момент початку його использования.

Залишкова вартість майна — вартість майна з урахуванням її износа.

Вартість майна для оподаткування — вартість майна, використовувана визначення оподатковуваної базы.

Заставна вартість майна — вартість майна з метою забезпечення кредита.

Процедура оцінки майна — сукупність прийомів, які забезпечують процес збирання й аналізу даних, проведення розрахунків вартості майна України та оформлення результатів оценки.

У практиці оцінки майна використовують такі підходи — витратний, порівняльного аналізу продажів, доходный.

Витратний підхід — спосіб оцінки майна, заснований на визначенні вартістю витрат створення, зміну цін і утилізацію майна, з урахуванням інтересів усіх видів износа.

Підхід порівняльного аналізу продажів — спосіб оцінки майна шляхом аналізу продажів об'єктів порівняння майна після проведення відповідних коригувань, які враховують різницю між ними.

Дохідний підхід — спосіб оцінки майна, заснований на визначенні вартості майбутніх доходів з його использования.

У Росії її історія розвитку оцінки, як і лише ринку нерухомості, розпадається на два періоду: дореволюційний і його сучасний. У Росії її оцінка нерухомості початку усамостійнюватися з інших операцій із нерухомістю невдовзі від початку операцій ринку нерухомості. Вже 1992−93 рр. окремі фахівці почали заявляти себе як і справу професійних оценщиках. У 1993 року була створена перша загальноросійська професійна організація оцінювачів — Російське Суспільство Оценщиков.

Оцінка ринкової нерухомості у сучасних умовах розвивалася спочатку зусиллями приватних осіб. Потім додалися стандарти професійних організацій. З’явилися спеціальні закони та акти регулюючі оцінку недвижимости.

У новітній період чітко визначилися два напрями оцінки недвижимости:

для державних нужд

для потреб приватних власників та інших приватних юридичних і фізичних лиц.

Головні моменти взаємодії замовника і оцінювача були законодавчо закріплені 1998 року федеральним законом про оцінної деятельности.

Поруч із федеральними та місцевими законами до системи державного регулювання оцінної діяльності входять відповідні підзаконні акти.

Федеральный закон від 29 липня 1998 року № 135- ФЗ.

«Об оцінної діяльність у Російської Федерации».

Глава 1. Загальні положения.

Статья 1. Законодавство, що регулює оцінну діяльність у Російської Федерации.

Законодательство що регулює оцінну діяльність у РФ, складається з справжнього закону, прийнятих у відповідність до ним федеральних законів та інших нормативних правових актів РФ, законів та інших нормативних актів суб'єктів РФ, і навіть з за міжнародні договори РФ.

Суб'єкти РФ регулюють оцінну діяльність у порядку, встановленому справжнім законом. Якщо міжнародним договором РФ встановлені інші правила, ніж, передбачених законодавством РФ у сфері оцінної діяльності, застосовуються правила міжнародного договору РФ.

Статья 2. Отношения, регульовані справжнім Федеральним законом.

Справжній Федеральний закон визначає правові основи регулювання оцінної діяльність у відношенні об'єктів оцінки, що належать РФ, суб'єктам РФ чи муніципальній утворенням, фізичних осіб, з метою операцій із об'єктами оценки.

Статья 3. Понятие оцінної деятельности

Для цілей справжнього Федерального Закону за оцінної діяльністю розуміється діяльність суб'єктів оціночно діяльності, спрямовану встановлення щодо об'єктів оцінки ринкової чи іншого стоимости.

Для цілей справжнього Федерального Закону за ринкової вартістю об'єкта оцінки розуміється найбільш ймовірна ціна, через яку даний об'єкт оцінки може бути відчуженим на ринку за умов конкуренції, коли боку угоди діють розумно, маючи всієї необхідною інформацією, але в величині ціни угоди не відбиваються будь-які надзвичайні обставини, тобто когда:

жодна зі сторін угоди зобов’язана відчужувати об'єкт оцінки, іншу сторона зобов’язана приймати виконання боку угоди добре знають про об'єкт угоди та діють в

своїх интересах

об'єкт оцінки представлений відкритий ринок у формі публічної оферты

ціна угоди є розумної винагороду за об'єкт оцінки й примусу до здійснення угоди відношенні сторін операції з чиєїсь боку не было

платіж за об'єкт оцінки виражений в грошової форми.

Стаття 4. Суб'єкти оцінної діяльності Суб'єктами оцінної діяльності зізнаються, з одного боку, юридичні особи та фізичні особи (індивідуальні підприємці), діяльність яких регулюється справжнім Федеральним законом (оцінювачі), з другого — споживачі їхніх послуг (замовники). Стаття 5. Об'єкти оцінки До об'єктах оцінки ставляться: окремі матеріальні об'єкти (речі), сукупність речей, складових майно особи, зокрема майно певного виду (рухоме чи нерухоме, зокрема підприємства), право власності й інші речові права на майно чи окремі речі зі складу майна, права вимоги, зобов’язання (борги), роботи, послуги, інформація, інші об'єкти цивільних прав, проти яких законодавством Російської Федерації встановлено можливість їхньої участі у цивільному обороті. Стаття 6. Право Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації чи муніципальних утворень, фізичних осіб юридичних осіб для проведення оцінки їхніх об'єктів оцінки Російської Федерації, суб'єкти Російської Федерації чи муніципальні освіти, фізичні обличчя і юридичних осіб мають право проведення оцінювачем оцінки будь-яких їхніх об'єктів оцінки на підставах і правових умовах, передбачених справжнім Федеральним законом. Право для проведення оцінки об'єкта оцінки є беззастережною та залежною від встановленого законодавством Російської Федерації порядку державного статистичного обліку, і бухгалтерського облік і звітність. Дане право поширюється й проведення повторної оцінки об'єкта оцінки. Результати проведення оцінки об'єкта оцінки можна використовувати для коригування даних бухгалтерського облік і звітність. Результати проведення оцінки об'єкта оцінки можуть бытьобжалованы зацікавленими особами, у порядку, встановленому законодавством Російської Федерації. Стаття 7. Припущення встановити ринкову вартість об'єкта оцінки Що стосується, тоді як нормативному правовому акті, содержащемтребование обов’язкового проведення оцінки будь-якого об'єкта оцінки, або у договорі оцінки об'єкта оцінки (далі - договір) невизначений конкретний вид вартості об'єкта оцінки, встановленню підлягає ринкова вартість даного об'єкта. Зазначене правило підлягає застосуванню у разі використання їх у нормативному правовому акті не передбачених справжнім Федеральним законом чи стандартами оцінки термінів, визначальних вид вартості об'єкта оцінки, зокрема термінів «справжню вартість », «розумна вартість », «еквівалентна вартість », «реальну вартість «та інших. Стаття 8. Обов’язковість проведення оцінки об'єктів оцінки Проведення оцінки об'єктів оцінки обов’язковий у разі залучення у угоду об'єктів оцінки, що належать в цілому або частково Російської Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальним утворенням, зокрема: щодо вартості об'єктів оцінки, що належать Російської Федерації, суб'єктам Російської Федерації чи муніципальній утворенням, з метою їх приватизації, передачі у довірче управління або передачі у оренду, під час використання об'єктів оцінки, що належать Російської Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальним утворенням, як предмет застави, під час продажу чи іншому відчуженні об'єктів оцінки, що належать Російської Федерації, суб'єктам Російської Федерації чи муніципальній утворенням, при передачу боргових зобов’язань, що з об'єктами оцінки, які належать Російської Федерації, суб'єктам Російської Федерації чи муніципальній утворенням, під час передачі об'єктів оцінки, що належать Російської Федерації, суб'єктам Російської Федерації чи муніципальній утворенням, як внеску до статутні капітали, фонди юридичних, і навіть у разі виникнення спору вартість об'єкта оцінки, зокрема: при націоналізації майна, при іпотечне кредитування фізичних осіб юридичних осіб під час виникнення суперечок величині вартості предмета іпотеки, під час складання шлюбних контрактів і розділі имуществаразводящихся подружжя на вимогу однієї зі сторін чи обох сторін у разі спору вартість цього майна, при викуп чи іншому передбаченому законодавством Російської Федерації вилучення майна власників для державних чи муніципальних потреб, під час проведення оцінки об'єктів оцінки на цілях контролю над правильністю сплати податків у разі спору про обчисленні оподатковуваної бази. Дія цієї статті не поширюється на відносини, які під час розпорядженні державними і муніципальним унітарними підприємствами і установами майном, закріпленим по них на праві повного господарського ведення чи оперативно керувати, крім випадків, коли розпорядження майном відповідно до законодавством Російської Федерації допускається з дозволу власника цього майна. Глава II. ПІДСТАВИ ДЛЯ ЗДІЙСНЕННЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДІЯЛЬНОСТІ І УМОВИ ЇЇ ЗДІЙСНЕННЯ Стаття 9. Підстави щодо оцінки об'єкта оцінки Підставою щодо оцінки об'єкта оцінки являетсядоговор між оцінювачем і замовником. Договором між оцінювачем і замовником може бути передбачене проведення даним оцінювачем оцінки конкретного об'єкта оцінки, низки об'єктів оцінки або довгострокове обслуговування замовника з його заявам. Інколи справа, передбачених законодавством РоссийскойФедерации, оцінка об'єкта оцінки, зокрема повторна, можетбыть проведена оцінювачем виходячи з визначення суда, арбитражного суду, третейського суду, і навіть по решениюуполномоченного органу. Суд, арбітражного суду, третейський суд самостійні выбореоценщика. Витрати, пов’язані одночасно з проведенням оцінки об'єкта оцінки, і навіть грошову винагороду оцінювачу підлягають відшкодуванню (виплаті) гаразд, встановленому законодавством Російської Федерації. Стаття 10. Обов’язкові вимоги договору Договір між оцінювачем і замовником залежить від письмовій формі й не вимагає нотаріального посвідчення. договір має утримувати: підстави підписання договору, вид об'єкта оцінки, вид обумовленою вартості (вартостей) об'єкта оцінки, грошову винагороду при проведенні оцінки об'єкта оцінки, інформацію про страхуванні цивільну відповідальність оцінювача. У договір в обов’язковому порядку включаються відомості про наявність у оцінювача ліцензії за проведення оцінної діяльності, зі зазначенням порядкового номери і дати видачі цієї ліцензії, органу, її який виказав, і навіть терміну, який дана ліцензія видана. Договір оцінки як одиничного об'єкта оцінки, і низки об'єктів оцінки мусить мати точне вказівку цей об'єкт оцінки (об'єкти оцінки), і навіть його (їх) опис. Що стосується оцінки об'єктів оцінки, що належать Російської Федерації, суб'єктам Російської Федерації чи муніципальній утворенням, договір полягає оцінювачем з особою, уповноваженим власником скоєння операції з об'єктами оцінки, якщо інше встановлено законодавством Російської Федерації. Стаття 11. Загальні вимоги до змісту звіту оцінки об'єкта оцінки Належним виконанням оцінювачем своїх зобов’язань, покладених нею договором, є своєчасне составлениев письмовій формі й передача замовнику звіту оцінки об'єкта оцінки (далі - звіт). Звіт ні допускати неоднозначного тлумачення чи вводити на манівці. У звіті в обов’язковому порядку вказуються дата проведення оцінки об'єкта оцінки, використовувані стандарти оцінки, цілі й завдання проведення оцінки об'єкта оцінки, і навіть наводяться інші відомості, що необхідні повного инедвусмысленного тлумачення результатів проведення оцінки об'єкта оцінки, відображених у звіті. Що стосується, якщо проведенні оцінки об'єкта оцінки визначається не ринкова вартість, а інші види вартості, в звіті мають бути зазначені критерії визначення оцінки об'єкта оцінки й причини відступу від можливості визначення ринкову вартість об'єкта оцінки. У звіті мають бути зазначені: дата упорядкування та порядковий номер звіту, основу проведення оцінювачем оцінки об'єкта оцінки, юридичну адресу оцінювачі і чи інформацію про виданою ліцензії за проведення оцінної діяльності з даному виду майна, точне опис об'єкта оцінки, а відношенні об'єкта оцінки, належить юридичній особі, — реквізити юридичної особи та балансову вартість даного об'єкта оцінки, стандарти оцінки визначення відповідного видастоимости об'єкта оцінки, обгрунтування їх використання припроведении оцінки даного об'єкта оцінки, перелік використаних під час проведення оцінки об'єкта оцінки даних із зазначенням джерел отримання, і навіть покладені в основу проведенні оцінки об'єкта оцінки припущення, послідовність визначення вартості об'єкта оцінки й її підсумкова величина, і навіть обмеження і межі застосування отриманого результату, дата визначення вартості об'єкта оцінки, перелік документів, використовуваних оцінювачем і які визначають кількісні і якісні характеристики об'єкта оцінки. Звіт може також утримувати інші відомості, є, на думку оцінювача, істотно важливими для повноти відображення застосованої їм методу розрахунку вартості конкретного объектаоценки. Для проведення оцінки окремих видів об'єктів оцінки законодавством Російської Федерації може бути передбачені спеціальні форми звітів. Звіт власноручно підписується оцінювачем і завіряється його печаткою. Стаття 12. Достовірність звіту як документа, содержащегосведения доказательственного значення Підсумкова величина ринкової чи іншого вартості об'єкта оценки, указанная в звіті, складеному з таких підстав й у порядке, которые передбачені справжнім Федеральним законом, визнається достовірної і рекомендованої з метою укладання угоди з об'єктом оцінки, тоді як порядку, встановленому законодавством Російської Федерації, чи в судовому порядку встановлено інше. Стаття 13. Оспоримость відомостей, які у звіті У наявності спору про достовірності величини ринкової илииной вартості об'єкта оцінки, встановленої в звіті, зокрема й у з які є іншим звітом оцінки цього ж объекта, указанный суперечка підлягає розгляду судом, арбітражний суд відповідно до встановленої підвідомчості, третейським судомпо угоді сторін спору чи договору чи порядку, встановленому законодавством Російської Федерації, регулюючим оцінну діяльність. Суд, арбітражного суду, третейський суд вправі зобов’язати сторонысовершить угоду з ціні, певної під час розгляду спору всудебном засіданні, лише у випадках обов’язковості укладання угоди відповідно до законодавством Російської Федерації. Стаття 14. Права оцінювача Оцінювач проти неї: застосовувати самостійно методи проведення оцінки об'єкта оцінки на відповідності до стандартів оцінки, вимагати від замовника під час проведення обов’язкової оценкиобъекта оцінки забезпечення доступу повному обсязі до документації, яка потрібна на цієї оцінки, отримувати роз’яснення і висуваються додаткові відомості, необхідних здійснення такої оцінки, вимагати в письмовій чи усній формі в третіх лицинформацию, необхідну проведення оцінки об'єкта оцінки, крім інформації, що є державною чи комерційною таємницею, у разі, якщо відмову у наданні зазначеної інформації істотно впливає достовірність оцінки об'єкта оцінки, оцінювач вказує це у отчете, привлекать за необхідності на договірній основі до брати участь у проведенні оцінки об'єкта оцінки інших оцінювачів або інших фахівців, відмовитися від проведення оцінки об'єкта оцінки на випадках, еслизаказчик порушив умови договору, не забезпечив надання необхідної інформацію про об'єкті оцінки або обеспечилсоответствующие договору умови роботи. Стаття 15. Обов’язки оцінювача Оцінювач зобов’язаний: дотримуватися під час здійснення оцінної діяльності вимоги справжнього Федерального закону, і навіть узвичаєних його основі нормативних правових актів Російської Федерації і нормативних правових актів суб'єктів Російської Федерації, повідомляти замовнику про неможливість своєї участі у проведенні оцінки об'єкта оцінки внаслідок виникнення обстоятельств, препятствующих проведенню об'єктивної оцінки об'єкта оцінки, забезпечувати схоронність документів, отриманих від замовника итретьих під час проведення оцінки об'єкта оцінки, надавати замовнику інформацію вимоги законодавства Російської Федерації про оцінної діяльності, про статут і кодексі етики відповідної саморегулируемойорганизации (професійного громадського об'єднання оцінювачів чи некомерційної організації оцінювачів), на членство у якій посилається оцінювач у своїй звіті, надавати на вимогу замовника документ про образовании, подтверждающий отримання професійних знань у області оцінної діяльності, не розголошувати конфіденційну інформацію, отримані від замовника під час проведення оцінки об'єкта оцінки, крім випадків, передбачених законодавством Російської Федерації, зберігати копії складених звітів протягом трьох років, у разі, передбачених законодавством Російської Федерації, надавати копії що зберігаються звітів чи інформацію їх правоохоронним, судовим, іншим уповноваженим державних органів або органам місцевого самоврядування з їхньої законному вимозі. Стаття 16. Незалежність оцінювача Оцінка об'єкта оцінки неспроможна проводитися оцінювачем, якщо він засновником, власником, акціонером чи должностнымлицом юридичної особи або замовником чи котра фізичною особою, у яких майновий інтерес в об'єкті оцінки, чи суказанными особами, у близьку кревність чи властивості. Проведення оцінки об'єкта оцінки заборонена, якщо: щодо об'єкта оцінки оцінювач має речові илиобязательственные права поза договору, оцінювач належить до засновників, власником, акционером, кредитором, страховиком юридичної особи або юридична особа належить до засновників, акціонером, кредитором, страховиком оцінної фірми. Не допускається втручання замовника або иныхзаинтересованных осіб, у діяльність оцінювача, якщо це можетнегативно спричинити достовірність результату проведення оцінки об'єкта оцінки, зокрема обмеження кола питань, які підлягають з’ясовуванню чи визначенню під час проведення оцінки об'єкта оцінки. Розмір оплати оцінювачу при проведенні оцінки об'єкта оцінки неспроможна залежати від підсумковій величини вартості об'єкта оцінки. Стаття 17. Страхування цивільну відповідальність оцінювачів Страхування цивільну відповідальність оцінювачів є умовою, яке забезпечує захист прав споживачів послуг оцінювачів здійснюється відповідно до законодавством Російської Федерації. Страховим випадком є заподіяння збитків третіх осіб у зв’язку з здійсненням оцінювачем своєї діяльності, встановлений хто розпочав чинність закону рішенням Господарського суду, арбітражного судна, чи третейського суду. Оцінювач немає права займатися оцінної діяльністю беззаключения договору страхування. Наявність страхового поліса є обов’язковою умовою длязаключения договору оцінки об'єкта оцінки. Страхування цивільну відповідальність оцінювачів може здійснюватися у формі підписання договору страхування від конкретному виду оцінної діяльності (залежно від объектаоценки) або за конкретному договору оцінки об'єкта оцінки. Глава III. РЕГУЛЮВАННЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДІЯЛЬНОСТІ Стаття 18. Контроль за здійсненням оцінної діяльність у Російської Федерації Контроль за здійсненням оцінної діяльність у Російської Федерації здійснюють органи, уповноважені Урядом Російської Федерації і суб'єктами Російської Федерації (далі - уповноважені органи), у межах своєї компетенції, встановленої відповідно до законодавством Російської Федерації. Ст. 19. Функції уповноважених органів Функціями уповноважених органів є: контролю над здійсненням оцінної діяльності, регулювання оцінної діяльності, взаємодію Космосу з органами структурі державної влади з питань оціночної роботи і координація своєї діяльності, узгодження проектів стандартів оцінки, узгодження переліку вимог, що висуваються до освітнім закладам, що забезпечує професійну підготовку оцінювачів відповідно до законодавством Російської Федерації. Стаття 20. Стандарти оцінки Стандарти оцінки, обов’язкові до застосування суб'єктами оцінної діяльності, розробляються та затверджуються Урядом Російської Федерації відповідно до законодавством Російської Федерації. Стаття 21. Професійне навчання оцінювачів Професійне навчання оцінювачів здійснюється вищим державними чи приватними навчальними закладами, спеціально створюваними цієї мети, чи базі факультетів (відділень, кафедр) вищих державних чи інших приватних навчальних закладів, котрі мають здійснювати таке навчання у відповідно до законодавства Російської Федерації. Стаття 22. Саморегульовані організації Додатково до державного регулювання саморегулювання оцінної діяльності здійснюється саморегулируемыми організаціями оцінювачів й поширюється на членів таких саморегульованих організацій. З метою саморегулювання оцінної діяльності оцінювачі вправі об'єднуватись у асоціації, союзи, інші некоммерческиеорганизации. Саморегульовані організації оцінювачів можуть виконувати такі функції: захищати інтереси оцінювачів, сприяти підвищення рівня професіональною підготовкою оцінювачів, сприяти розробці освітніх програм з навчання оцінювачів, розробляти власні стандарти оцінки, розробляти і підтримувати власні системи контролю за якістю здійснення оцінної діяльності. Стаття 23. Ліцензування оцінної діяльності Ліцензування оцінної діяльності ввозяться відповідно до законодавства Російської Федерації. Порядок ліцензування оцінної діяльності стверджується Урядом Російської Федерації. Орган, видає ліцензію за проведення оцінної діяльності, здійснює над виконанням вимог для реалізації цієї бурхливої діяльності оцінювачами згідно снастоящим Федеральним законом і законодавством Російської Федерації ліцензування. Стаття 24. Вимоги до ліцензування оцінної діяльності Вимоги до ліцензування оцінної діяльності дляфизических осіб: державна реєстрація як індивідуального підприємця, наявність документа про утворення, що підтверджує отримання професійних знань у області оцінної діяльність у відповідність до пристосовані до уповноваженим органом освітніми програмами, сплата збору видачу ліцензії за проведення оцінної діяльності. Вимоги до ліцензування оцінної діяльності юридичних: державна реєстрація як юридичної особи, його присутність серед штаті юридичної особи упродовж як мінімум работника, имеющего документ про утворення, підтверджує отримання професійних знань у області оцінної діяльності, сплата збору видачу ліцензії за проведення оцінної діяльності. Відкликання ліцензії за проведення оцінної діяльності складає підставі: визнання у встановленому законодавством Російської Федерації порядку недійсним факту державної реєстрації речових індивідуального підприємця чи юридичної особи, визнання у встановленому законодавством Російської Федерації порядку індивідуального підприємця чи юридичної особи банкрутом, визнання у встановленому законодавством Російської Федерації порядку недійсним наявної в оцінювача, що є індивідуальним підприємцем, документа обобразовании, що підтверджує отримання професійних знань у області оцінної діяльності, якщо оцінювачем являетсяюридическое обличчя — визнання недійсним документа обобразовании працівника цього юридичної особи за умови, що онодин має документ про утворення, підтверджує получениепрофессиональных знань у області оцінної деятельности, выхода даним оцінювачем своєї діяльності межі прав, наданих йому ліцензією за проведення оценочнойдеятельности, недотримання вимог, встановлених законодавством Російської Федерації, рішення суду, арбітражного суду, третейського суду. Клопотання про відкликання ліцензії за проведення оцінної діяльності то, можливо представлено уповноваженим органом, саморегулируемыми організаціями, і навіть іншими зацікавленими особами. Зазначений у «справжній статті перелік підстав відкликання ліцензії за проведення оцінної діяльності вичерпний не може бути змінено інакше як шляхом внесення зміни й доповнення на справжній Федеральний закон. Глава IV. ЗАКЛЮЧНІ СТАНОВИЩА Стаття 25. Набрання сили справжнього Федерального закону Справжній Федеральний закон набирає чинності з його офіційного опублікування. Документи про утворення, що підтверджують отримання професійних знань у області оцінної діяльності, видані до набрання чинності справжнього Федерального закону, підлягають приведення у відповідність із нормами справжнього Федерального закону пізніше 1 липня цього року. Стаття 26. Приведення нормативних правових актів у відповідність до справжнім Федеральним законом Запропонувати Президенту Російської Федерації і поручитьПравительству Російської Федерації привести свої нормативныеправовые акти у відповідність із справжнім Федеральним законом. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБ'ЄКТІВ НЕДВИЖИМОСТИ Оцінка нерухомості цікавить, насамперед, для категорій об'єктів, активно обертаються над ринком як товар. Нині у Росії це: квартири і кімнати· приміщення будівлі під офіси і магазини· приміські житлові будинки з земельними ділянками (котеджі і дачі)· вільні земельні ділянки, призначені під забудову або інших целей (в найближчій перспективі)· складські і виробничі объекты. Кроме того, об'єкти нерухомості, зазвичай, входять до складу майнового комплексу підприємств і закупівельних організацій (зокрема, приватизованих) істотно впливає з їхньої вартість. Є й інші категорії об'єктів нерухомості, ринок яких ще сформувався. На оцінку об'єкта впливають різноманітні умови та їх поєднання. Наводимо приклад ознак классификации. 1. Происхождение1.1. Природні (природні) объекты.1.2. Штучні объекты (постройки). 2. Назначение1.1.1. Вільні земельні частки (під забудову й інші цели)1.1.2. Природні комплекси (родовища) їхнього эксплуатации.1.2. ПОСТРОЙКИ1.2.1 Для жилья.1.2.2 Для офиса.1.2.3 Для торгівлі, і сфери платних услуг.1.2.4 Для промышленности.1.2.5 Прочие.3. Масштаб1.1.1.1 Земельні массивы.1.1.1.2 Окремі земельні участки.1.2.1.1 Комплекси будинків та сооружений.1.2.1.2 Житловий будинок многоквартирный.1.2.1.3 Житловий будинок одноквартирний (особняк, коттедж)1.2.1.4 Секція (подъезд).1.2.1.5 Поверх в секции.1.2.1.6 Квартира.1.2.1.7 Комната.1.2.1.8 Літня дача.1.2.2.1 Комплекс адміністративних зданий.1.2.2.2 Здание.1.2.2.3 Приміщення або це частини будинків (секції, поверхи). 4. Готовность до использованию 1). Готові об'єкти. 2). Потребують реконструкції чи капітального ремонту. 3). Потребують завершення строительства. МЕТОДИКА ОЦІНКИ ОБ'ЄКТІВ ЖИТЛОВИЙ НЕДВИЖИМОСТИПрактический досвід ріелтерів вказує: для невеличкий житловий нерухомості є доцільним оцінки за спрощеної процедурі, яка може базуватися лише з методі зіставлення ринкових продажів. Підхід для оцінювання вартості з погляду порівняння продажів полягає в прямому порівнянні що оцінюється об'єкта коїться з іншими об'єктами нерухомості, які потім продано чи включено до реєстру продаж. Покупці часто засновують свої висновки вартість головним чином об'єктах нерухомості, запропонованих продаж. Оцінювачі також використовують цю інформацію нарівні з даними про проданих чи зданих у найм об'єктах. Такий підхід грунтується на принципі заміщення, де йдеться: за наявності кількох товарів чи послуг схожою придатності, той із них, який має найнижчу ціну, користується найбільшим попитом і має саме стала вельми поширеною. Що стосується житла це: якби ринку може бути помічено (які зазвичай й відбувається), його вартість зазвичай встановлюється лише на рівні витрат на житла однаковою мірою привабливості, що ні знадобиться чимало часу за проведення заміни. Масова оцінка нерухомості - це спеціальний підхід до спрощеної оцінці великий групи однорідних об'єктів (квартир). Оцінка проводиться у разі певної методиці: для що оцінюється об'єкта визначається відповідний набір значень фіксованого безлічі його параметрів, та був по незмінним всім об'єктів правилам формується значення його оценки. Массовая оцінка має спеціальні області застосування. Прикладом такої оцінки є оцінка квартир «за банківською довідкою Бюро Технічною Інвентаризації (БТІ) «джерело якої в витратному підході. Вона виконується держ. органом і використовується визначення податків і зборів. Проте оцінка БТІ не орієнтується на ринкову вартість. Тож її побудови непотрібен ринкова информация. Следует підкреслити різницю між поняттями фактичної продажною ціни, і ринкову вартість. Ціни поділяються на ціну продавця, ціну покупця ціну реализации. Цена продавця — це сума, що він отримує собі у результаті вчинення сделки. Цена покупця — це «спільна сума всіх витрат за купівлю квартиры. Цена реалізації - це сума грошей, яку покупець віддає продавцю за квартиру. Они різняться на величину оплати послуг посередників та витрати оформлення угоди. Посередник то, можливо, і може і відсутні як в покупця квартири, і біля її продавця. Угода може страхуватися або страхуватися. Витрати оформлення угоди можуть у різний спосіб розподілятися між її учасниками. Тому ціна реалізації характеризує квартиру як таку, а ціни покупця продавця сильно залежать і південь від умов угоди. Зазвичай якщо в продавця є посередник, його оплата віднімається від ціни реалізації зменшує ціну продавця, і навпаки оплата покупцем послуг свого посередника збільшує ціну покупця стосовно ціні реалізації. Так для цієї ціни впливає оплата оформлення угоди. Отже, ціна продавця та покупця можуть істотно різнитися (до 15% і більше). Але ціна реалізації мінімально залежить від своїх конкретних особливостей механізму продаж і оформлення угоди та визначається специфікою самої квартири. Тому доцільно моделювати саме залежність ціни реалізації багатьох параметрів квартиры. В відповідності зі своєю ухвалою ринкова вартість об'єкта нерухомості залежить від чинників, які визначають середню чи більше ймовірну ціну продажу над ринком при нормальних умов сделки. На першому місці класифікації є підстави підрозділені на об'єктивні і суб'єктивні факторы. При визначенні ринкову вартість розглядаються об'єктивні чинники. Що ж до піддається, всі вони пов’язані з поведінкою конкретного покупця, продавця чи посередника під час укладання угоди, у частині неопределяемой безпосередньо її економічними умовами (темперамент, поінформованість, чесність, терплячість, довірливість, особисті симпатії та перспективи антипатії і т.п.). Объективные чинники, переважно, є економічними визначальними, зрештою, середній рівень цін конкретних сделок. Экономические чинники може бути підрозділені на макроекономічні і мікроекономічні. До перших належать чинники, пов’язані із загальною коньюктурой ринку: вихідний рівень забезпеченості потреби у об'єктах нерухомості у регіоні, об'єми та структура нового будівництва та реконструкції, чинники міграції, правові норми й економічних умов угод, рівень культури й динаміка інфляції, курс долара, і його динаміка. У наших умовах перетворюється на складі групи економічних чинників можуть бути і вказані такі довгострокові чинники:· розбіжності у динаміці ціни товари та, і навіть умови оплати праці, що впливають масштаби накопичення засобів і величину відкладеного попиту,· темпи та масштаби формування нової соціального шару, які мають можливостями інвестування засобів у нерухомість,· розвиток системи іпотеки,· розвиток системи іноземних представництв в регионе. Микроэкономические чинники характеризують об'єктивні параметри конкретних угод. У тому числі особливо важливими ті, які описують об'єкт сделки (квартиру). Суттєвими є також чинників, пов’язані з характером угоди та умовами платежів. Відпрацьовано основні процедури оформлення операцій та її оплати. У цій при масової оцінці ринкову вартість квартир можна й треба орієнтуватися на типовий (середній) характер угоди, вважати цього чинника постійних і нехтувати його за оцінці ринкову вартість квартир. Тоді ринкова вартість (усереднену ціну) квартири, оцінюється на фіксовану дату, обумовлюється її параметрами (характеристиками) як потребительной вартості. Акт оцінки об'єкта квартиры. Санкт-Петербург, пр. УдарниковКоличество кімнат: 2. 0Изолированных кімнат: 2. 0Общая площа (без балкона): 41Жилая площа: 30Площадь кухні: 7Этаж: 8Количество поверхів у домі: 9. 0Материал вдома: панельныйСтанция метро: ЛадожскаяДобираться до метро: автобусВремя до метро: із остановкиСан. Вузол: роздільний (один)Наличие балконов/лоджий: одна лоджияТелефон: є отделныйНаличие ліфтів: є лифтМусоропровод: є у подъездеТип статі: паркетВысота стель, м: 2. 65 м. Горячая вода: центр. ВодоснабжениеШумность вікон: нешумныеВид вікном: у дворСостояние квартири: ухоженнаяСостояние двору: доглянутий, зеленыйСостояние під'їзду: обычныйОхрана під'їзду: нетГод будівлі (реконструкція) дома: 1979 Год кап. ремонту вдома: не былоТип проекту вдома: 501 серияТип міжповерхових перекриттів: железобетонСоседи в роботі: разныеПарковка а/м: нетЭкологическая обстановка у районі: обычнаяСобственность: частнаяОсвобождение квартири: потрібно выпискаИстория продажів квартири: з 1997 р не продаваласьТип першого поверху: обычныйТип горища: чердакРайон віддалений від метро: нетДата оцінки: 20. 01. 01. Ожидаемая ціна реалізації квартири становить 16. 04. 01. 15 000 доларів (по 365,8 доларів за кв. м загальній площі). ЛИТЕРАТУРА. 1. Новиков Б. Д. Ринок і - оцінка нерухомості у Росії. — М.: «Іспит», 2000. — 512с.2. Купчин О. Н., Новиков Б. Д. ринок нерухомості: стан й розвитку. — Навчальний посібник. М.: 1995.3. Федеральний закон РФ. Про оцінної діяльність у РФ. Прийнято Державної Думою 16 липня 1998 р.ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой