Оценка недвижимости

Тип работы:
Реферат
Предмет:
Маркетинг


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

Запровадження. 2

Глава 1. Що таке нерухомість? 3

Глава 2. Оцінка нерухомості. 4

Глава 3. Розрахунок видів зносу. 7

Глава 4. Чинники, які впливають ринку нерухомості 17 і шляхи їх устранения.

Заключение. 19

Список використаної літератури. 20

Серед елементів ринкової економіки окреме місце посідає нерухомість, що виступає як кошти виробництва (земля, адміністративні, виробничі, складські, торгові й інші будівлі і приміщення, і навіть інші будівлі) і предмета чи об'єкта споживання (земельні ділянки, житлові будинки, дачі, квартири, гаражи).

Нерухомість виступає основою особистого існування громадянам і служить базою для господарської діяльності й розвитку підприємств і організацій всіх форм власності. У Росії її відбувається активне формування та розвиток ринку нерухомості і дедалі більший число громадян, підприємств і закупівельних організацій бере участь у операціях із нерухомістю. Нерухомість головне обговорення при приватизації державної влади і муніципальної власності, при оренді нежилих приміщень, для придбання і продаж житлових приміщень. З’явився шар нових власників нерухомості як у сфері особистого споживання, і у багатьох сферах підприємницької діяльності. Утворилися комерційні структури, які діють ринку недвижимости.

Розгортається діяльність вітчизняних і іноземних інвесторів, котрим важливе значення має придбання гарантованих прав користування землею і правовий захист їх интересов.

Змінилося податкового законодавства і де з’явилися нові для більшості громадян Росії податки: податку майно фізичних осіб і податку майно, минуще гаразд спадковості й дарування. Початок розвиватися місцеве законодавство з регулювання сфери недвижимости.

Поза сумнівом, що тільки знання діючої правова база в цій сфері дозволяє приймати юридично обгрунтовані й економічно грамотні рішення. Відхилення від правових норм, які покупці, й продавці в останній момент укладання угод з нерухомістю вважають несуттєвими, будь-якої миті можуть призвести до складних ситуацій і важким последствиям.

Глава 1. Що таке недвижимость?

Термін «нерухомість» виник російському законодавстві з часів Петра I. Проте, в нинішніх законодавчі акти ще проведено чітке розмежування між рухомим і нерухомим имуществом.

Перелік об'єктів нерухомості приведено у ст. 130 ДК РФ. До нерухомим речам (нерухомого майна, нерухомість) ставляться земельні ділянки, ділянки надр, відособлені водні об'єкти і всі, що міцно пов’язані з землею, тобто об'єкти, переміщення яких без несоразмерного шкоди їх призначенню неможливо, зокрема лісу, багаторічні насадження, будинку, споруди. До нерухомим речам ставляться також підлягають державної реєстрації повітряні і морські суду, суду внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомим речам може стосуватися й інша майно. Приміром, підприємство у цілому як майновий комплекс також визнається нерухомістю (ст. 132 ДК РФ).

Відповідно до частиною першої Цивільного кодексу РФ підприємство розглядається не як суб'єкт, а безпосередньо як об'єкт цивільних прав.

Підприємство у цілому або його частину то, можливо об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди — і інших угод, що з встановленням, зміною і припиненням речових прав. Підприємство може статися передано по наследству.

До складу підприємства як майнового комплексу входять всі види майна, призначені щодо його діяльності, включаючи земельні ділянки, будинку, споруди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, і навіть права на позначення, індивідуалізують підприємство, продукцію, роботи й послуги (фірмову найменування, товарні знаки, знаки обслуговування), та інші виняткові права, якщо інше не в законі передбачено чи договором.

У розділі ст. 131 ДК РФ в імперативній формі встановлено відкритий, публічний характер акта державної реєстрації речових нерухомості. Це означає, що державний орган, здійснює державної реєстрації нерухомості, зобов’язаний надати інформацію про виробленої їм реєстрації і зареєстрованих прав на об'єкти нерухомості кожному особі. Цю норму безумовно дозволить істотно знизити ризик неналежного скоєння операцій із об'єктами нерухомості учасники громадянського оборота.

Глава 2. Оцінка недвижимости.

Ринкові методи оцінки допомагають максимально вигідно розпоряджатися нерухомим майном, цим новим ресурсом, який підприємства міста і громадяни одержують у своє розпорядження. Ця оцінка стає необхідної що тоді, коли власники землі і нерухомості захочуть закласти їх задля отримання кредиту. Без належної оцінки розраховувати залучення додаткових інвестицій, зокрема иностранных.

У першому етапі приватизації, під час створення спільних підприємств такі оцінки чи взагалі робили, чи робилися просто на око. Сам інвестор визначав ціну. Коли йому це стосувалося серйозних об'єктів, то залучалися західні оціночні фірми, більшість яких випадків проводили оцінку на користь іноземних інвесторів, занижуючи реальну ринкову вартість наших активов.

Оцінка необхідна, і при вторинної емісії акцій деяких приватизованих підприємств, прагнуть збільшити свій статутний капітал на величину, підкріплену реальними матеріальними засобами. Саме реальний проспект емісії дозволить інвесторам уникнути помилок під час встановлення котирувань акцій. Оцінка також потрібна і за розділі майна, визначенні способів кращого комерційного використання землі і нерухомості і всіх інших операціях, що з недвижимостью.

Аналіз перспектив збільшення вартості нерухомості і його комерційного використання має спиратися на суворий економічний розрахунок, точну і професійну оцінку дійсною ринкову вартість майна. Оцінка- це обгрунтоване знаннями, досвідом, використанням суворо визначених підходів, принципів, і методів, і навіть процедурних і етичних норм, думка фахівця чи групи експертів, зазвичай, професійних оцінювачів про вартості об'єкта недвижимости.

Ринкова вартість означає найбільш ймовірну ціну, яка складеться під час продажу об'єкта власності на конкурентному і ринку при наявності всіх умов, необхідні скоєння справедливою сделки.

Такими умовами являются:

1. Покупець і продавець діють з урахуванням типових, стандартних мотивів. Ні до котроїсь із сторін угода перестав бути вынужденной.

2. Обидві боку мають всю повноту інформації прийняття рішень діють, прагнучи найкращому задоволенню своїх интересов.

3. Об'єкт виставлено на ринку тривалий час, й у укладання угоди обраний оптимальний момент.

4. Оплата виробляється у грошової форми чи узгоджені фінансові умови, можна з оплатою наличными.

5. Ціна угоди відбиває звичайні умови і містить знижок, поступок чи спеціального кредитування жодній із сторін, пов’язаних із сделкой.

6. Об'єкт користується звичайним попитом й володіє визнаній над ринком полезностью.

7. Об'єкт досить дефицитен, інакше кажучи, є обмежений пропозицію, що дає конкурентний рынок.

8. Об'єкт наділений властивостями отчуждаемости і може передаватися з рук в руки.

Вирізняють три основних методи оцінки ринкову вартість нерухомості: метод порівняння, витратний метод і метод капіталізації доходов.

Основний метод оцінки — це метод порівняльних продажів. Цей метод застосуємо у разі, коли є ринок землі і нерухомості, існують реальні продажу, оскільки саме ринок формує ціни, і завдання оцінювачів у тому, щоб аналізувати цей ринок ще, порівнювати аналогічні продаж і в такий спосіб отримувати вартість що оцінюється об'єкта. Метод побудований на зіставленні запропонованого на продаж об'єкта з ринковими аналогами. Він знаходить найбільше застосування у країнах (90 відсотках випадків). Проте задля цієї роботи необхідний вже сформований ринок землі і недвижимости.

Метод оцінки за затратам до землі мало застосуємо. Може використовуватися тільки у виняткових випадках оцінки землі нерозривно від вироблених у ньому поліпшень. Вважається, що землю постійна і расходуема, а витратний метод застосовується з метою оцінки штучних об'єктів, створених людиною. Оцінюючи цим методом вартість землі складається зі вартістю поліпшень (будинків, споруд), а земля оцінюється окремо іншими методами.

Власне кажучи, вартість землі залежить від того, який прибуток можна одержати окрайчик від її використання. У зв’язку з обмеженістю кращих для використання земельних ділянок, наприклад, у містах, тут випробовується відповідний дефіцит і розрахунок ціною землі. Наступним методом оцінки, який застосуємо саме з Росії, — є метод оцінки, заснований на аналізі ефективнішого використання нерухомості, і це аналіз пов’язані з визначенням того виду використання, який приносити власнику максимальний доход.

Останнім часом попит послуги оцінювачів та його професійну підготовку у Росії став інтенсивно зростати. Це і недавніми подіями у сфері, коли спроби створення механізму кредитування через страхування кредитів зазнали фіаско: банки багато втратили на липовому страхуванні. Що стосується нерухомістю, що банком в заставу під час видачі кредиту, втрати практично неможливі. Отже, ринки нерухомості і капіталу стають нерозривними компонентами економіки целом.

Природно, що з боку банків виник великий інтерес до таких операціям. І всі потребують кваліфікованої оцінці нерухомості, проводять страхування з реальну вартість об'єктів недвижимости.

Оцінка необхідна у межах регіональною податковою політики. У весь світ основою системи місцевого оподаткування служить податку нерухомість, рахунок цього податку формується близько 70 відсотків місцевого бюджету. Звісно, з недостатнім розвитком самого ринку, з приходом реальних вартостей можливий перехід до такої системи оподаткування, яка стимулювала б розвиток ринку нерухомості і забезпечив би водночас поповнення до місцевих бюджетів. Цим пояснюється і безумовний інтерес до оцінці, який виявляють з боку місцевих администраций.

Вартість послуг за професійної оцінці сильно різниться в залежність від типів оцінюваних об'єктів, складності робіт і звісно, від цього, які саме фахівці притягнуто до проведенню оцінки. Зазвичай вартість послуг вимірюється або у годиннику, помножених на тариф погодинної оплати, або залежить від величини об'єкта, але будь-коли прив’язується для її стоимости.

Глава 3. Розрахунок виявлених видів износа.

Знос характеризується зменшенням корисності об'єкта нерухомості, його споживчої привабливості з погляду потенційного інвестора і виявляється у зниженні вартості під впливом різних чинників зі часом. Принаймні експлуатації об'єкта поступово погіршуються параметри, що характеризують конструктивну надійність будинків та споруд, і навіть їх функціональне відповідність поточному і більше, майбутньому використанню, що з життєдіяльністю людини. З іншого боку, на вартість нерухомості не меншою мірою впливають і його зовнішні чинники, зумовлені зміною ринкового середовища, становищем обмежень на певне використання будинків та т.д. Знос (І) зазвичай вимірюють в відсотках, а стоимостным вираженням зносу є знецінення (Про). У залежність від причин, викликають знецінення об'єкта нерухомості, виділяють такі види зносу: — фізичний, — функціональний, — внешний.

До кожного виду зносу характерно його підрозділ: переборним зносом називають знос, усунення якого фізично можливо, й економічно доцільно. У цьому економічну доцільність полягає у цьому, що виготовлені видатки усунення тієї чи іншої виду зносу сприятимуть підвищенню вартості об'єкта загалом. При виявленні всіх позначених видів зносу говорять про загальному накопичений знос об'єкта нерухомості. У вартісному вираженні сукупний знос є відмінність між відновленої вартістю та ринкової ціною що оцінюється об'єкта. З суті даних визначень, можна стверджувати, що спільна накопичений знос є, передусім, функцією часу життя об'єкта. Зважаючи на це обставина, розглянемо основних оціночних понять, характеризуючих цей показатель.

Фізична життя будинку (ФЖ) — визначається періодом експлуатації будинку, протягом якого стан несучих конструктивних елементів будинку відповідає визначеними критеріями (конструктивна надійність, фізична довговічність тощо.). Термін фізичного життя об'єкта закладається для будівництва і від групи капітальності будинку. Фізична життя закінчується, щоб сносится.

Хронологічний вік (ХВ) — це часу, що минув від дня введення об'єкта в експлуатацію до дати оценки.

Економічна життя (ЭЖ) — визначається часом експлуатації, в протягом якого об'єкт дає прибуток. У цей час вироблені поліпшення вносять внесок у вартість об'єкта. Економічна життя об'єкта закінчується, коли експлуатація об'єкта неспроможна принести дохід, визначений відповідної ставкою по порівнянним об'єктах у цьому сегменті ринку нерухомості. У цьому вироблені поліпшення не вносять внесок у вартість об'єкта внаслідок його загального износа.

Ефективний вік (ЕВ) — визначається з урахуванням хронологічного віку будинки урахуванням її технічного гніву й сформованих на дату оцінки економічних чинників, які впливають вартість що оцінюється об'єкта. Залежно від особливостей експлуатації будинку ефективний вік може відрізнятиметься від хронологічного віку більшу чи менший бік. У разі нормальної експлуатації будинку ефективний вік, зазвичай, дорівнює хронологическому.

Залишившись термін економічного життя (ОСЭЖ) будинку становить період часу від дати оцінки до закінчення його економічної жизни.

Знос в оцінної практиці необхідно відрізняти за змістом від цього терміна — амортизації. Оціночний знос одна із основних параметрів, дозволяють розрахувати поточну (фактичну) вартість об'єкта оцінки на конкретну дату.

Фізичний знос є поступову втрату спочатку закладених для будівництва техніко-експлуатаційних якостей об'єкта під впливом природно-кліматичних чинників, і навіть життєдіяльності людини. Вирізняють такі методи розрахунку фізичного зносу будинків: — нормативний (для житлових будинків), — вартісної, — метод терміну жизни.

Нормативний метод фізичного зносу припускає використання різних нормативних інструкцій міжгалузевого чи відомчого рівня. Як приклад таких інструкцій може бути «Правила оцінки фізичного зносу житлових будинків» ВНС 53−86 Госгражданстроя, застосовувані Бюро технічної інвентаризації з метою оцінки фізичного зносу житлових будинків за технічної інвентаризації, плануванні капітального ремонту житлового фонду незалежно з його відомчої приналежності. У пропонованих правилах дана характеристика фізичного зносу різних конструктивних елементів будинків та їх оцінка. Фізичний знос будинку слід визначати по формуле

[pic], где

Fф — фізично застаріло будинку, %,

Fi — фізично застаріло i-го конструктивного елемента, %

Li — коефіцієнт, відповідний частці відновлювальної вартості i-го конструктивного елемента у загальної відновлювальної вартістю будівлі, n — кількість конструктивних елементів в здании.

Долі відновлювальної вартості окремих конструкцій, елементів і систем у спільній відновлювальної вартістю будівлі (%) зазвичай приймають по укрупненим показниками відновлювальної вартості житлових будинків, затверджених у порядку, а конструкцій, елементів і систем, які мають затверджених показників, з їхньої кошторисної вартості. Описана методика застосовується тільки у вітчизняної практиці, т.к. їй притаманні такі недоліки: — завдяки своїй «нормативності» спочатку неспроможна врахувати нетипові умови експлуатації об'єкта, — трудомісткість застосування через необхідної деталізації конструктивних елементів будинку, — неможливість виміру функціонального і від зовнішнього зносу, — суб'єктивність питомої зважування конструктивних элементов.

Вартісної метод визначення фізичного зносу. Фізичний знос на час його оцінки виражається співвідношенням вартості об'єктивно необхідних ремонтних заходів, усувають ушкодження конструкцій, систем чи будівлі у цілому, та його відновлювальної вартості. Суть вартісного методу визначення фізичного зносу залежить від визначенні витрат за відтворення елементів будинку. Описана методика дозволяє розрахувати знос елементів будівлі загалом відразу в вартісному вираженні, що найкращим проти іншими методами розрахунку фізичного зносу. Серед недоліків, властивих даної методики, слід зазначити обов’язкову деталізацію і точність розрахунку витрат за проведення ремонту зношених елементів будинку. З сум раніше розглянутих основних оціночних понять, характеризуючих загальний накопичений знос будинки точки зору час його експлуатації, можна стверджувати, що фізично застаріло, ефективний вік і термін економічного життя перебувають у певному співвідношенні. Це співвідношення можна сформулювати наступній формулой

[pic], где

І (%) — знос в процентах,

ЕВ — ефективний вік, визначається експертом з урахуванням технічного стану елементів чи будівлі у целом.

ФЖ — типовий термін фізичної жизни,

ОСФЖ — що залишилося термін фізичної жизни.

У цьому фізично застаріло може розраховуватися як окремих елементів будинки наступним підсумовуванням розрахованих знеціненні, так будівлі у цілому. Іноді для наближених розрахунків зносу експерти оцінювачі може використати також спрощену формулу, враховує взаємозв'язок між хронологічним віком і зниження фізичної життям здания:

[pic], где

І (%) — знос в процентах

ФЖ — типовий термін фізичної жизни.

Застосування даної формули також актуально при розрахунку відсоткових поправок до зносу вищезазначених об'єктах (метод порівняльних продажів), коли оцінювачу неможливо зробити огляд вибраних аналогів визначення показників, які у розрахункової формулі (1). Розрахований в такий спосіб відсоток зносу елементів чи будівлі у цілому то, можливо переведений у вартісне вираз (обесценивание):

[pic], где

І - знос в процентах,

ЗС — восстановительная стоимость.

Як зазначалося раніше, фізично застаріло поділяють на вільний і непереборний знос. З іншого боку, практично елементи споруди, мають устраняемый і устраняемый знос, ділять на: — довгоживучі (очікуваний тривалість життя порівнянним з терміном життя і лише споруди), — короткоіснуючі (елементи, мають коротший термін життя, чим це споруду на целом),

Розглянемо вільний фізично застаріло цих элементов.

Наявний фізично застаріло коротко-існуючих елементів. Причиною його виникнення є природна зношування елементів будинку зі часом, і навіть недбала експлуатація. І тут ціна продажу будинку відповідне знецінення, оскільки майбутньому власнику необхідно буде зробити «раніше відкладень ремонт», щоб відновити нормальне експлуатаційні характеристики споруди. Отже, усунень фізичний знос в грошах визначений «вартість відкладеного ремонту», тобто. витрат з доведення об'єкта до, еквівалентного первоначальному.

Вільний фізично застаріло довгоіснуючих елементів в вартісному вираженні то, можливо визначено розумними витратами його ліквідацію подібно устранимому фізичному зносу короткоіснуючих элементов.

Непереборний фізично застаріло коротко-існуючих елементів представляє собою видатки відновлення цих швидкозношуваних компонентів і визначається різницею між відновлювальної вартістю і обсягом переборного зносу, помноженою на співвідношення хронологічного віку і її терміну фізичного життя цих элементов.

Непереборний фізично застаріло елементів з довгим терміном життя визначається різницею між відновлювальної вартістю усього будинку і суми переборного і непереборного зносу, помноженою на співвідношення хронологічного віку і її терміну фізичного життя здания.

Функціональний износ.

Ознаками функціонального зносу в оціненого будинку є невідповідність його объемно-планировочного і/або конструктивного рішення сучасних стандартів, включаючи різноманітне устаткування, необхідне нормальної експлуатації споруди відповідність до його поточним чи ймовірним використанням. Залежно від фізичного можливості і економічної доцільності усунення причин, викликали функціональний знос, його поділяють на вільний і непереборний. Стоимостным вираженням функціонального зносу є відмінність між вартістю відтворення й вартістю замещения.

Наявний функціональний знос зазвичай визначається витратами необхідну реконструкцію, сприяє ефективнішою експлуатації об'єкта недвижимости.

Він вызывается:

V вадами, які вимагають додавання элементов,

V вадами, які вимагають заміни або модернізації элементов,

V сверхулучшением.

До вад, які вимагають додавання, відносять елементи будівлі і устаткування, яких у існуючому оточенні й без яких вона не може відповідати сучасним експлуатаційним стандартам. Знос вимірюється вартістю додавання цих елементів, включаючи їх чи монтаж.

До вад, які вимагають заміни або модернізації елементів, відносять позиції, що ще виконують своїх функцій, але вже відповідають сучасних стандартів. Знос вимірюється як вартістю існуючих елементів з урахуванням їхньої фізичного зносу мінус вартість повернення матеріалів, плюс вартість демонтажу існують і плюс вартість монтажу нових элементов.

До сверхулучшениям відносять позиції і елементи споруди, наявність що у час неадекватно сучасним вимогам ринкових стандартів. Знос вимірюється як поточна восстановительная вартість позицій «Сверхулучшенный» мінус фізично застаріло, плюс вартість демонтажу і мінус ліквідаційна вартість демонтованих елементів. Приклад розрахунку функціонального переборного износа.

Таблиця 1 |Витрати на необхідний помешкання і обробку приміщень під |18 000 | |передбачене використання (у.о.) | | |Витрати на модернізацію, (у.о.) |12 000 | |систем кондиціонування | | |… | | |Витрати на доповнення відсутніх елементів (у.о.) |8000 | |установка охоронної системи відеонагляду | | |… | | |Усього вільний функціональний знос (у.о.) |38 000 |

Непереборний функціональний знос зазвичай викликається застарілим об'ємно- планувальними і/або конструктивними характеристиками оцінюваних будинків, щодо сучасних стандартів будівництва. Залежно від конкретної історичної ситуації вартість непереборного функціонального зносу може визначаться двома способами:

V як капитализированная втрата в орендної плате;

V капіталізацією надлишкових експлуатаційних витрат, необхідні утримання будівлі в належному порядке.

Для визначення необхідних розрахункових показників (величин орендних ставок, ставки капіталізації та інші) використовують скориговані дані по таким самим аналогам. У цьому відібрані аналоги нічого не винні мати ознак виявленого об'єкт оцінки непереборного фізичного зносу. З іншого боку, загальний дохід, принесений майновим комплексом (будинком і землею) загалом і відтворений у орендну плату, необхідно відповідно розділити на дві складові. Для виділення частини доходу, що припадає на будинок, можна використовувати метод інвестиційного потоку під будинок чи метод аналізу співвідношення вартості земельної ділянки й спільної мети продажу майнового комплексу. Цей підхід бажаний з оцінки непереборного функціонального зносу будинків, відмінних нестандартними архітектурними рішеннями і де, тим щонайменше, розмір орендної плати по сучасним объектам-аналогам на відміну величин експлуатаційних затрат.

Зовнішній (економічний) знос є знецінення об'єкта, обумовлене негативним стосовно об'єкту оцінки впливом зовнішньої середовища: ринкової ситуації, зміни оточуючої інфраструктури, законодавчих рішень у сфері оподаткування нафтопереробки і т.п. Зовнішній знос нерухомості, залежно від викликали його причин, здебільшого є непереборним через незмінності місцеположення, але у ряді випадків може «самоусуватиметься» через позитивного зміни оточуючої ринкового середовища. Для оцінки зовнішнього зносу можна застосовувати такі методи: — капіталізації втрат надходжень у орендну плату, — порівняльних продажів, — терміну економічної жизни.

Розрахунок зовнішнього зносу методом капіталізації втрат надходжень у орендну плату виробляється аналогічно розрахунку функціонального непереборного износа.

Метод парних продажів грунтується на аналізі наявної цінової інформації з недавно проданим аналогічним об'єктах (парним продажам). У цьому передбачається, що об'єкти парної продажу відрізняються одна від друга лише виявленими і соотнесенным об'єкта оцінки економічним износом.

Метод терміна життя дозволяє розрахувати непереборний зовнішній знос з різкого зниження що залишилася економічного життя будинку на причини його швидкого знесення. Причиною швидкого знесення, наприклад, може бути необхідність перепланування і розширення транспортних магістралей. При цьому технічний стан сносимых будинків у часто дозволяло б їх експлуатувати протягом досить тривалого часу. Розглянемо умовний приклад розрахунку зовнішнього зносу, який відбиває цю ситуацію: оцінці підлягає будинок, раніше виведене з житловий фонд і пристосоване під адміністративні потреби. Будинок перебуває у муніципальної власності. Фізичний знос що оцінюється будинку на даним БТІ на даний момент оцінки становить 40%. Технічне стан будинку, місце розташування і розвинена інфраструктура говорить про досить високої комерційної привабливості об'єкта із боку потенційних інвесторів. Проте до плану перепланування за зазначеними вище причин будинок підлягає зносу після закінчення два роки з оцінки. Під час огляду об'єкта експертом було визначено такі показатели:

1. Ефективний вік що оцінюється будинку — 30 лет.

2. Залишившись термін економічного життя — 60 лет.

Відсоток накопиченого зносу не враховуючи дії зовнішнього фактора:

[pic]

Відсоток зносу з урахуванням дії зовнішнього фактора:

[pic]

Розрахований у разі накопичений знос в 93% обумовлений дією переважно чинника. Частка можливого обліку інших видів зносу у тому результаті надзвичайно мала, що дозволяє вважати цей результат зовнішнім износом.

Після визначення відновлювальної вартості, і навіть розрахунку сукупного зносу визначають вартість що оцінюється об'єкта. Наприкінці хотілося б вирізнити, що за умови слаборозвиненого і малоинтенсивного ринку витрат підхід був і залишається тим і хіба що єдиним застосовним у вітчизняній практике.

Глава 4. Чинники, які впливають ринку нерухомості і шляхи їх устранения.

Ринок нерухомості, як і будь-яка інший, чуйно реагує зміни, які у країні. У 1992 — 1994 роках, за умов зміни соціально- економічної формації і обвального падіння, вкладена в офісні і житлові приміщення були однією з дієвих способів захисту капіталу від інфляції. Минулий характеризувався політичної нестабільністю, що у поєднанні з постійно снижающимся платоспроможним потенціалом населення справила негативний вплив на привабливість ріелторських операций.

Негативні процеси, що відбуваються ринку нерухомості під час першого чергу обумовлені політичною нестабільністю. Найвідчутніше це позначилося на компаніях, які працюють із нежитловими приміщеннями, земельними ділянками і найдорожчим житлом. Багатство заяв про перерозподіл власності, перегляд результатів приватизації призвело до зниження попиту такі об'єкти собственности.

Основними чинниками, негативно впливають ринку нерухомості являются:

1. Політична нестабильность.

2. Нестабільність фінансового сектора.

3. Політика влади первинному рынке.

4. Криміногенна обстановка на рынке.

5. Недосконалість механізму лицензирования.

6. Недосконалість законодательства.

Економічна політика, проведена як федеральними, і місцевими органами влади, не створює реальних передумов підвищення доходів населення, впровадження ефективних кредитних механізмів, у цьому однині і іпотеки. Невиправдано жорстка позиція держави у питаннях оподаткування операцій із нерухомістю стимулює нелегального обороту готівки, отже й погіршує криміногенну ситуацію над ринком. Це призводить цілком виправдану настороженість потенційних продавців і покупців під час роботи з ріелторськими компаниями.

Попри усі наявні проблеми, операції з нерухомістю здатні і сьогодні приносити суттєві доходи. З метою ліквідації кримінальних явищ над ринком і неефективного використання об'єктів нерухомості необхідний закону про ліцензуванні діяльності професійних учасників ринку недвижимости.

Нарешті, украй потрібен закону про ринку нерухомості, у якому мають визначити єдині поняття і терміни, об'єкти ринку нерухомості, його професійні учасники з стандарти своєї діяльності, і навіть рамки державного регулювання ринку недвижимости.

Заключение.

Недвижимость-это найбільш фундаментальний, грунтовний товар із усіх існуючих, його не можна викрасти, втратити роботу чи зламати. Інша річ, що можна позбутися власного нерухомого майна мимоволі. Нерухомість одна із небагатьох товарів, вартість яких може зростати з часом. Дуже важливу особливість нерухомості необхідно постійного управління ею.

У основі процесу оцінки нерухомості лежать три основних метода:

-метод сравнения,

-витратний метод,

-метод капіталізації доходов.

Методи оцінки допомагають максимально вигідно розпоряджатися нерухомим майном, цим новим ресурсом, який підприємства міста і громадяни одержують у своє распоряжение.

Знос характеризується зменшенням корисності об'єкта нерухомості, його споживчої привабливості з погляду потенційного інвестора і виявляється у зниженні вартості під впливом різних чинників зі часом. Залежно від причин, викликають знецінення об'єкта нерухомості, виділяють такі види износа:

. физический,

. функциональный,

. внешний,

. наявний, неустранимый

Основними чинниками, негативно впливають ринку нерухомості являются:

-політична нестабільність, нестабільність фінансового сектора, політика влади первинному ринку, криміногенна обстановка над ринком, недосконалість механізму ліцензування, недосконалість законодательства.

Список використовуваної литературы.

1. Н. Левадная «Ринок нерухомості Російській Федерації» // Інвест кур'єр; Москва; серпень 1996 г.

2. Д. Хамин, Д. Юрков «Ринок нерухомості очима ріелторів» // Економіка і життя; № 3, 1997 г.

3. А. Лозебо «Про права власності на нерухомого майна» // Економічна газета; № 4, 1996 г.

4. В. Кузьмин «Передвиборний ринок» // Експерт; № 23, 1996 г.

5. «Основні становища Державної програми приватизації державних підприємств і муніципальних підприємств у Російської Федерації після 1 липня 1994 року». (Затверджено Указом Президента Р Ф № 1535 від 22 липня 1994 года).

6. «Ринок землі і нерухомості у Росії: стан, перспективи розвитку» // Земля та нерухоме майно; грудень 1994 г.

7. Н. Г. Волочков «Довідник по недвижимости.». 1996.

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой